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Immobiliendeals: Rettung für schlechte Verträge

Ob Investoren eine Immobilientransaktion zum Abschluss bringen und zu welchen Bedingungen, hängt davon ab, welche rechtliche Qualität die bestehenden Mietverträge haben.

Leider zeigt sich bei der im Vorfeld durchzuführenden Prüfung immer wieder, dass ein Großteil der Mietverträge nicht den rechtlichen Anforderungen genügt. Soll der Deal nicht scheitern, müssen Mittel und Wege gefunden werden, dieses Problem zu lösen.

Dabei ist das dahinter stehende rechtliche Problem verhältnismäßig klar einzuordnen. Gemäß § 550 BGB müssen Immobilien-Mietverträge, die für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr abgeschlossen werden, in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Sind sie nicht unter Wahrung dieses Grundsatzes zustande gekommen, gelten auch befristete Mietverträge als unbefristete Verträge - mit der Folge, dass sie unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündbar sind.

Damit kommt der Einhaltung der Schriftform im gewerblichen Bereich besondere Bedeutung zu, da dort häufig feste Laufzeiten von zehn, 15 oder gar 20 Jahren vereinbart werden. Entsprechen die zu akquirierenden Mietverträge nicht der Schriftform, sind sie im Rahmen einer Immobilientransaktion nahezu wertlos, da sich der Kaufpreis für eine Immobilie insbesondere in der (Rest-)Laufzeit der jeweiligen Mietverträge widerspiegelt.

Erwerber schützen

< p>Sinn und Zweck des § 550 BGB, so hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Rechtsprechung immer wieder betont, ist es, den Erwerber einer Immobilie zu schützen. Gemäß der gesetzlichen Regelungen gehen alle bestehenden Mietverträge beim Erwerb einer Immobilie automatisch auf den neuen Eigentümer über. Um ihn vor Überraschungen zu bewahren, verlangt der BGH, dass alle für das Mietverhältnis wesentlichen Umstände Bestandteil der schriftlich niedergelegten Vereinbarungen sind. Hierzu zählen zumindest genaue Angaben über die Vertragsparteien, den Mietgegenstand, die Dauer und die Höhe der Miete. Diese Aspekte schriftlich niederzulegen, scheint vergleichsweise einfach zu sein.

Auf das Datum achten

Tatsächlich zeigt die Praxis, dass nicht jeder schriftlich abgeschlossene Vertrag die Kriterien erfüllt, die die Rechtsprechung für diesen Bereich aufstellt. Dabei sorgt insbesondere eine Fallgruppe nicht nur bei ausländischen Investoren und Banken stets für Verblüffung. Zur Einhaltung der Schriftform ist neben der Unterzeichnung des Vertrages eine Datumsangabe erforderlich, aus der der Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzulesen ist.

Eine solche Datumsangabe ist eigentlich bei jedem Vertragsschluss - gleich ob im gewerblichen oder privaten Bereich - üblich. Unter dem Aspekt der Einhaltung der Schriftform erhält diese Vorgehensweise im Mietrecht aber eine besondere Bedeutung. Fallen die Unterschriften, mit denen Vermieter und Mieter den Abschluss des Mietvertrages erklären, länger als einen gewissen Zeitraum auseinander, wird in der Rechtsprechung angenommen, dass trotz Unterzeichnung des Vertrages die Schriftform nicht gewahrt ist. Wenngleich eine Entscheidung des BGH zu dieser Thematik noch aussteht, ist eine Tendenz zu erkennen, wonach die Schriftform nicht gewahrt ist, wenn zwischen den Unterschriften mehr als 14 Tage liegen.

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