Pro-rata-Abzug nur bedingt möglich
Knifflige Vorsteuer bei gemischt genutzten Grundstücken

Vorsteuer nach Mieteinnahme oder nach Fläche? Die Finanzbehörden haben nach einer Gesetzesergänzung in einem Schreiben die Kriterien festgezurrt.

Bei gemischt genutzten Gebäuden dürfen die nicht dem einzelnen Grundstücks- oder Gebäudeteil direkt zuzuordnenden Vorsteuern im Verhältnis der Mieteinnahmen aufgeteilt und abgezogen werden. So entschied jedenfalls der BFH am 17. August 2001 - V R 1/01 -. Im Urteilsfall hatte der Eigentümer eines bebauten Grundstücks die auf einen Fernwärmeanschluss entfallenden Vorsteuern nach dem Verhältnis der Nettomieten eines umsatzsteuerpflichtig vermieteten Ladenlokals sowie einer steuerfrei vermieteten Wohnung aufgeteilt.

Laut Richterspruch ist eine solche Aufteilung sowohl mit steuerpflichtigen, als auch mit steuerbefreiten - nicht zum Vorsteuerabzug berechtigenden - Umsätzen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Vorsteuerbeträgen nach dem Verhältnis der Ausgangsumsätze stets als sachgerechte Schätzung anzuerkennen (so genannte "Pro-rata"-Regelung). Die Finanzverwaltung will dagegen auch weiterhin die auf gemischt genutzte Grundstücke entfallenden Vorsteuern nach dem Verhältnis der Nutzflächen aufgeteilt wissen.

Pro-rata-Regelung nur begrenzt möglich

Als Reaktion auf die o.a. Entscheidung wurde deshalb eigens das Umsatzsteuergesetz (§ 15 Abs. 4 UStG) ergänzt: Ab dem 1. Januar 2004 ist die "Pro-rata"-Regelung nur noch dann zulässig, wenn keine andere Methode der wirtschaftlichen Zuordnung möglich ist. Für Zeiträume vor dem 1. Januar 2004 erkennt die Finanzverwaltung die Vorsteueraufteilung nach dem Verhältnis der Ausgangsumsätze dagegen grundsätzlich an.

Allerdings schreibt das BMF-Schreiben vom 24. November 2004 - IV A 5 - S 7306 - 4/04 - genauestens vor, wie die Berechung zu erfolgen habe. So ist bei der Aufteilung auf die im Besteuerungszeitraum tatsächlich mit dem jeweiligen Grundstück ausgeführten Umsätze abzüglich der darin enthaltenen Umsatzsteuer abzustellen; bei Vermietungsumsätzen zählen neben der Kaltmiete auch die Nebenkosten. Leerstands- und andere umsatzlose Zeiten sollen bei objektiv belegter und in gutem Glauben erklärten Verwendungsabsicht mit den daraus erwarteten Umsätzen ebenfalls in die Berechnung einbezogen werden. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte sowie unentgeltlich oder verbilligt an nahe stehende Personen überlassene Grundstücke sind bei der Berechnung der abzugsfähigen Vorsteuern mit der fiktiven ortsüblichen Vergleichsmiete als Umsatz anzusetzen.

Quelle: Creditreform Nr.03 vom 01.03.2005 Seite 036

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