Steuerstrategien
Immobilien als Steuersparmodell

Anders als bei Wertpapiergeschäften könnten Gewinne aus Immobilienverkäufen außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist auch weiterhin steuerfrei bleiben - wenn man den derzeitigen Überlegungen im Bundesfinanzministerium Glauben schenkt. Zusammen mit der jüngsten Finanzrechtsprechung zum Werbungskostenabzug bleiben Immobilienanlagen damit steuerlich erste Wahl.

Ohne langfristige Einkünfteerzielungsabsicht erkennt die Finanzverwaltung keine steuermindernden Verluste aus der Vermietung von Immobilien an. Auf Ablehnung stoßen insbesondere Renovierungsmaßnahmen, wenn das bislang vermietete Wohnobjekt vom Eigentümer selbst genutzt oder in absehbarer Zeit verkauft werden soll. Streitigkeiten mit dem Finanzamt lassen sich nur vermeiden, indem die Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten noch während der Vermietungszeit durchgeführt werden: Bei geschickter zeitlicher Planung werden die anfallenden Kosten unabhängig vom Zahlungszeitpunkt anstandslos als Werbungskosten akzeptiert.

Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) funktioniert dieses Steuersparmodell allerdings nicht bei Instandsetzungsaufwendungen, die im Rahmen einer anstehenden Veräußerung der Immobilie vom Alteigentümer getragen werden. In einem solchen Fall greift das steuerliche Abzugsverbot selbst dann, wenn die Renovierung noch während der Vermietungszeit vorgenommen wird.

Weitaus mehr Freude dürfte Grundstückseigentümern dagegen die jüngste Finanzrechtsprechung zur Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen und vergeblichen Investitionskosten nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit bereiten. So war bislang ein nachträglicher Werbungskostenabzug selbst dann nur in stark eingeschränktem Umfang möglich, wenn die Schuldzinsen noch auf die Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten während der Vermietungsphase entfielen. Die Finanzverwaltung ließ den Abzug nur insoweit zu, als der bei einer (fiktiven) Grundstücksveräußerung erzielbare Erlös nicht zur Schuldentilgung ausgereicht hätte.

Eben diese Beschränkung hat das Bundesministerium der Finanzen jetzt in seinem Anwendungsschreiben vom 3. Mai 2006 (- IV C 3 - S 2211 - 11/06 -) als Reaktion auf die neuere Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) aufheben müssen. Danach kommt es nicht mehr darauf an, ob ein bei einer Veräußerung des Objekts erzielbarer Erlös zur Tilgung des Darlehns ausgereicht hätte. Vielmehr bleibt der durch die tatsächliche Verwendung des Darlehns zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten geschaffene Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung bestehen. Erstmalig ist damit ein voller Schuldzinsenabzug auch nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit erlaubt.

Aber auch die Finanzgerichte gelangen zu neuen Einsichten. So löste sich der BFH im Urteil vom 5. November 2001 (- IX B - 92/01 -) von seiner damaligen Rechtsprechung, nach der bei einem Rücktritt vom Immobilienkauf anfallende Verzugszinsen ausnahmslos vom Werbungskostenabzug ausgeschlossen waren. Im Streitfall hatten die Kläger ein notariell beglaubigtes Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrages über eine noch zu errichtende und zur Fremdvermietung vorgesehene Eigentumswohnung abgegeben. Deren Finanzierung stellten sie über ein Darlehen sicher. Als kurze Zeit später wegen Mittellosigkeit des Bauträgers kein Baufortschritt festgestellt werden konnte, traten sie vom Kauf zurück. Die danach an die Bank gezahlten Bereitstellungszinsen durften die Kläger samt der geforderten Ablöse mit höchstrichterlicher Rückendeckung als vorab entstandene vergebliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung mit ihren anderen Einkünften verrechnen.

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