Steuervorteil für Vermieter
Bei Schönheitsreparaturen kommt es auf das Timing an

Wer eine Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern – zugleich können Kosten wie Renovierungsausgaben steuerlich abgesetzt werden. Wie schnell das funktioniert, hängt vom Zeitpunkt der Reparaturen ab.
  • 1

MünchenSteuerlich gesehen macht es keinen Unterschied, ob Sie Mieteinnahmen für Ihre Eigentumswohnung erhalten oder Pachtzins für eine Gaststätte bekommen. Versteuern müssen Sie beides. Denn Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung – wie es im Steuerdeutsch heißt – sind einkommensteuerpflichtig.

Wo Einnahmen sind, laufen meist auch Ausgaben auf. Die Kosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie können Sie steuerlich geltend machen – etwa die Finanzierungskosten, sämtliche Ausgaben für Renovierung und Instandhaltung sowie die Nebenkosten der Immobilie. Außerdem dürfen Sie die Abschreibung für Haus- und Grundbesitz nutzen.

Allerdings unterscheidet das Finanzamt fein säuberlich, ob es sich um Herstellungskosten oder um Erhaltungsaufwand handelt. Mit weitreichenden Folgen für Ihren Steuerabzug. Denn nur Kosten für den Erhalt der Immobilie können Sie sofort im gleichen Jahr als Werbungskosten abziehen. Anschaffungs- oder Herstellungsaufwendungen müssen Sie abschreiben: Das Finanzamt verpflichtet Sie also, diese Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen. Dieser Unterschied ist deswegen so wichtig, weil der abzugsfähige Betrag damit pro Jahr naturgemäß niedriger ausfällt.

Von Anschaffungs- oder Herstellungskosten geht das Finanzamt dann aus, wenn Sie an der Immobilie etwas Neues schaffen oder das Objekt wesentlich verbessern. Auch der Kauf selbst zählt natürlich dazu. Mit Erhaltungsaufwand sichern Sie lediglich die bereits vorhandene Substanz des Gebäudes. Vorsicht ist immer dann geboten, wenn Sie direkt nach dem Kauf Ihr neu erworbenes Eigentum renovieren oder modernisieren wollen.

Dies kann das Finanzamt als anschaffungsnahen Aufwand einstufen – wenn derartige Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf anfallen und netto 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen. Dann gibt es keine Möglichkeit, die Ausgaben sofort abzuziehen; sie müssen zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden – meist über 50 Jahre.

Ob diese Regelung allerdings auch für Arbeiten greift, die normalerweise als Schönheitsreparaturen definiert werden, musste vor kurzem der Bundesfinanzhof entscheiden. Der betroffene Kläger hatte ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen gekauft und nahm nach dem Kauf verschiedene Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten vor. Dazu gehörten beispielsweise die Modernisierung der Bäder, der Austausch von Fenstern, das Verlegen von Fußböden, das Streichen von Wänden, die Reparatur des Daches und der Fassade sowie die Erneuerung der Gasleitung und der Heizungsanlage.

Die Kosten dafür in Höhe von insgesamt rund 45.000 Euro machte der Hausbesitzer in seiner Steuererklärung als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt war damit nicht einverstanden.

Seite 1:

Bei Schönheitsreparaturen kommt es auf das Timing an

Seite 2:

Nach drei Jahren sofort absetzbar

Kommentare zu " Steuervorteil für Vermieter: Bei Schönheitsreparaturen kommt es auf das Timing an"

Alle Kommentare

Dieser Beitrag kann nicht mehr kommentiert werden. Sie können wochentags von 8 bis 18 Uhr kommentieren, wenn Sie angemeldeter Handelsblatt-Online-Leser sind. Die Inhalte sind bis zu sieben Tage nach Erscheinen kommentierbar.

  • Der Artikel enthält einen gefährlichen Fehler: Die 15% sind nicht auf die Anschaffungskosten insgesamt zu rechnen, sondern nur auf den anteiligen Gebäudewert (unter Herausrechnung des Grundstückswertes). Bei dieser individuell für jedes Grundstück vorzunehmenden Aufteilung entfallen bei Mehrfamilienhäusern i.d.R. 1/3 bis 50% der Anschaffungskosten auf das Grundstück und nur der Rest auf das Gebäude, so dass diese Grenze tatsächlich viel niedriger liegt, nämlich i.d.R. zwischen 7,5% und 10% der Anschaffungskosten. Somit kommt es schon bei viel geringeren Investitionen in das Gebäude zu anschaffungsnahen Herstellungskosten mit der Folge der Abschreibung über bis zu 50 Jahre! Vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

    Berlin, den 23.12.2016, Dr. Florian Müller-Kröncke, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, www.doctores.de

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%