Streit um Dachterrasse geht vor Gericht weiter
BGH: Terrasse zählt bis zur Hälfte als Wohnfläche

Bei älteren Mietverträgen darf ein Vermieter nach freiem Ermessen bis zur Hälfte einer Terrasse auf die Miete anrechnen. Das hat der Bundesgerichtshof am Mittwoch entschieden und damit das Recht von Vermietern gestärkt.

HB KARLSRUHE. Der VIII. Zivilsenat des BGH entschied damit gegen eine Frau aus Köln, die ihre Miete gekürzt hatte, weil der Vermieter die Fläche der Dachterrasse im Vertrag aus ihrer Sicht zu hoch angesetzt hatte. Die Mieterin zahlt eine monatliche Miete von 1 000 Euro für eine Maisonettewohnung, deren Größe im Mietvertrag mit "ca. 120 qm" angegeben ist. Während die Wohnfläche der Innenräume 90,11 qm beträgt, gehören zur Wohnung noch zwei Dachterrassen, die ein Grundflächen von 25,20 qm und von 20 qm aufweisen. Die Mieterin war der Ansicht, dass die Fläche der Dachterrassen nur zu jeweils einem Viertel anzurechnen sei und die tatsächliche Wohnfläche daher um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abweiche. Nun hat in der Sache erneut das Kölner Landgericht das Wort.

Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt zwar eine Abweichung der vorhandenen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent einen erheblichen Mangel dar, die den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Dabei ist aber zunächst zu beachten, wie die Wohnfläche ermittelt wird.

Für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1. Januar 2004 gelten die (bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren) §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), für Mietverhältnisse jüngeren Datums sind die Flächen nach der ab der seit 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Diese Regel gilt nur dann nicht, wenn Mieter und Vermieter einen anderern Berechnungsmodus vereinbart haben oder dieser ortsüblich ist.

"Die Bestimmung überlässt es dem Bauherrn, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen", sagte der Senatsvorsitzende Wolfgang Ball.

Im vorliegenden Fall sind laut dem BGH die Regeln des § 44 Abs. 2 II.BV, des § 4 Nr. 4 WoFlV und der DIN 283 anzuwenden. Diese sehen aber für die Anrechnung von Balkonen, Loggien und Dachterrassen unterschiedliche Anrechnungsquoten vor. Während die DIN 283 eine starre Anrechnung zu einem Viertel vorschreibt, lässt § 44 Abs. 2 II. BV eine Anrechnung bis zur Hälfte zu. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind solche Flächen höchstens zur Hälfte, in der Regel aber mit einem Viertel anzurechnen.

Das Berufungsgericht, an das der Fall nun zurückverwiesen wurde und das eine Begrenzung der Anrechnung auf ein Viertel schon aus anderen Gründen für geboten erachtet hatte, muss nun feststellen, ob in Köln eine ortsübliche Verkehrssitte hinsichtlich der Anrechnung von Terrassenflächen besteht, auf die die Mieterin sich beruft.

Das vollständige BGH-Urteil finden Sie hier.

Als "erfreulich praxisgerecht" lobte der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Berlin) das BGH- Urteil. Bei einer anderen Entscheidung wäre es bei einer unabsehbaren Zahl von Mietverhältnissen zwingend zum Streit gekommen, obwohl in den Verträgen "im Vertrauen auf die bisherige Rechtsprechung eine hälftige Anrechnung" vorgenommen worden sei, sagte der Verbandspräsident Lutz Freitag.

Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BfW) empfahl, die Anrechnungsquote für Terrassen ausdrücklich im Mietvertrag zu regeln, um Unsicherheiten auszuschließen.

Dagegen zeigte sich der Deutsche Mieterbund (DMB) enttäuscht. Der BGH lasse die jahrzehntealte Streitfrage weitgehend offen. Für unzählige Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern um Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen oder Wohnungsmängel und Mietminderungen besteht nach wie vor keine Rechtssicherheit", sagte DMB-Chef Lukas Siebenkotten.

(Aktenzeichen: VIII ZR 86/08 vom 22. April)

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