Vermietung und Steuern
Diese Reparaturkosten erkennt der Fiskus an

Es ist der Albtraum jedes Vermieters: Der Mieter verwüstet die Wohnung und macht sich dann aus dem Staub. Immerhin, an den Kosten für Reparaturen können sie den Fiskus beteiligen – jetzt sogar schon schneller.

DüsseldorfVermietung als Kapitalanlage, das ist nicht immer eine gute Investition – auch beim Steuersparen gibt es Hürden. Immer wieder haben Vermieter Ärger mit Mietnomaden und Menschen, die die Immobilie in einem unbewohnbaren Zustand hinterlassen. Zugemüllte Zimmer, heruntergerissene Tapeten, eingeschlagene Fenster: Die Beseitigung dieser Schäden kostet oft eine Menge Geld. Kosten, die nur bedingt bei der Steuer angesetzt werden können.

Denn das Finanzamt unterscheidet zwischen Erhaltungsaufwendungen, die Sie sofort im gleichen Jahr als Werbungskosten abziehen können, und sogenannten Anschaffungs- oder Herstellungsaufwendungen. Diese müssen abgeschrieben werden, sprich sie müssen steuerlich auf mehrere Jahre verteilt werden. Diese Unterscheidung ist entscheidend, denn wenn Sie Ausgaben auf mehrere Jahre verteilen müssen, fällt der abzugsfähige Betrag naturgemäß niedriger aus.

Von Anschaffungs- oder Herstellungskosten geht das Finanzamt dann aus, wenn Sie an der Immobilie etwas Neues schaffen oder das Objekt wesentlich verbessern. Mit Erhaltungsaufwand sichern Sie lediglich die bereits vorhandene Substanz des Gebäudes.

Eine Besonderheit gilt außerdem direkt nach dem Erwerb der Immobilie: Wollen Sie direkt nach dem Kauf Ihr neu erworbenes Eigentum renovieren oder modernisieren, könnte das Finanzamt dies als anschaffungsnahen Aufwand einstufen. Dies ist immer dann der Fall, wenn derartige Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf anfallen und netto 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen. Dann gibt es keine Möglichkeit, die Ausgaben sofort abzuziehen; sie müssen zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden – meist über 50 Jahre.

Vor diesem Problem stand auch eine Vermieterin, die jetzt vor dem Finanzgericht Düsseldorf klagte (Az.: 11 K 4274/13 E). Sie hatte eine Eigentumswohnung für knapp 105.000 Euro gekauft, die zu dem Zeitpunkt vermietet war und sich in einem mangelfreien Zustand befand. Nach einiger Zeit jedoch war die Mieterin nicht mehr bereit, die Nebenkosten zu zahlen. Die Vermieterin gewann einen Zivilrechtsstreit in dieser Sache und kündigte das Mietverhältnis.

Als sie die Wohnung betrat, fand sie ihr Eigentum massiv beschädigt vor: Eingeschlagene Scheiben lagen an den Türen, die Wände waren von Schimmel befallen und die Bodenfliesen waren zerstört. Darüber hinaus stellte sich heraus, dass die Mieterin über Monate einen Rohrbruch im Badezimmer nicht gemeldet hatte. Auch hier waren Schäden entstanden.

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