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Egal ob an der Ostseeküste, in München oder auf Mallorca - Zweitimmobillien sind häufig eine wichtige Investition für den Ruhestand. Ganz gleich, wo sich die Investoren umschauen: Die meisten sind letztlich erstaunt, dass bei ihrem Budget tatsächlich eine weitere Immobilie drin ist.

STUTTGART. Lange Jahre verbrachte der Grundschulrektor Gottfried Kuhlmann seine Sommerferien in Dänemark. Dann fiel die innerdeutsche Grenze, und die Familie blieb beim Urlaub in Rügen hängen. "An unserem letzten Ferientag sahen wir dann eine Anzeige, dass nahe am Naturschutzgebiet neue Ferienwohnungen gebaut werden - das hat uns gleich gereizt", erinnert sich Kuhlmann.

Ausgedehnte Radtouren, fast unberührte Natur und jeden Herbst ein spektakuläres Schauspiel von 60 000 Kranichen, die auf dem Weg ins Winterquartier hier Rast machen: Seit sie beide pensioniert sind, gönnen sich die Kuhlmanns diese Idylle jetzt rund vier Monate im Jahr. Sie kauften eine Ferienwohnung im Dachgeschoss, die sie bei Bedarf auch an Familie und Freunde weitergeben oder vermieten können.

Gottfried Kuhlmann ist nur einer von Zehntausenden der Generation 50 Plus, die sich mit einem Immobilienkauf den Ruhestand erleichtern und ihre Lebensqualität absichern wollen. Dabei gibt es mehrere Varianten: Entweder soll der Zweitwohnsitz als reine Ferienwohnung dienen, die vor dem Ruhestand sowohl fremdvermietet als auch für den Urlaub selbst genutzt werden kann. Oder die Zweitwohnung wird im Alter zum Hauptwohnsitz, weil ein milderes Klima oder günstigere Lebenshaltungskosten locken. Dritte Möglichkeit: Die Zweitwohnung bleibt die ganze Zeit eine reine Kapitalanlage, wird durchgängig vermietet und wirft mit der Zeit genug Ertrag ab, um dem Eigentümer im Ruhestand ein Zusatzeinkommen zu sichern.

Wer auf die dritte Variante setzt, sucht sich oft eine Zweitwohnung im eigenen Ort oder in der nächstgrößeren Stadt aus - eine sinnvolle Überlegung, sagt Jürgen Kriegisch, Mitglied der Geschäftsleitung beim Immobilien-Dienstleister Alt und Kelber. "Als Münchener, der in Berlin investiert, bin ich der Marktsituation und den Maklern und Verwaltern ausgeliefert. Aber in meinem eigenen Ort kenne ich aus eigener Erfahrung die Viertel, in die ich nicht investieren will. Dann ist das Risiko nicht so groß, auf der Wohnung sitzen zu bleiben, weil sich keine Mieter finden." Die Nebenkosten für Heizung, Strom und Gas, die seit Jahren steigen, lassen sich mit einer vermieteten Zweitwohnung ebenfalls deutlich reduzieren oder sogar komplett abdecken, sagt Kriegisch.

Wer sich doch in eine andere deutsche Region vorwagt, dem raten die Makler dazu, nur in bestimmten Gebieten und Preisklassen zu suchen. Luxuswohnungen sind fast immer zu teuer, problematische Stadtquartiere dagegen riskant, sagt Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). "Wenn ein privater Investor eine Wohnung kaufen und dann weitervermieten will, ist er am besten beraten mit guten Wohnlagen im mittleren oder gehobenen Preisniveau. Denn hier ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Mietertrag am günstigsten."

Außerdem gefragt sind mittlere bis größere Städte. "Generell sollte die Stadt mindestens 100 000 Einwohner haben. Vom ländlichen Bereich raten wir dagegen eher ab, weil die demographische Entwicklung der kommenden Jahre hier noch nicht abzusehen ist", sagt CWI-Vorstandssprecher Spindler. "Im Osten sind Leipzig, Dresden, Potsdam, Jena und vielleicht noch Magdeburg interessant." Wichtig sei auch eine gewisse Mindestgröße der Wohnung: In den kommenden Jahrzehnten wird der Wohnbedarf pro Bürger um acht bis zehn Quadratmeter steigen, erwartet Spindler. Das bedeutet: Einzimmerapartments und Kleinstwohnungen werden schwieriger zu vermieten und zu verkaufen sein als heute. 

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Eine wachsende Zahl der Ruheständler will ihre Zweitimmobilie dagegen zumindest zeitweise auch selbst nutzen. Gründe gibt es viele: Einige wollen näher bei ihren erwachsenen Kindern und den Enkeln wohnen, andere kehren nach Jahrzehnten in die Regionen ihrer Kindheit zurück. Oft locken auch die niedrigen Lebenshaltungskosten in ländlicheren Gebieten von Niedersachsen, Sachsen oder Sachsen-Anhalt.

Mehr als 20 000 Menschen zogen allein im vergangenen Jahr nach Sachsen, schätzen Experten. Und die größeren Städte dort heizen eifrig die Nachfrage an, zum Beispiel mit Werbeaktionen wie "Leipzig - Gegen Mangel im Alter" und mit Schnupper-Bustouren zum Schnäppchenpreis. Denn die Ruheständler sind gut für die Bevölkerungsstatistik, sie fordern keine Arbeits- oder Kindergartenplätze und bringen stattdessen jede Menge Kaufkraft mit ins Land.

Michael Schick beobachtet zudem bei selbstgenutzten Zweitimmobilien einen Trend in die Kulturstädte Berlin, Hamburg und München: "Die kulturinteressierten Pensionäre, die ohnehin ein paarmal pro Jahr für Theater und Ausstellungen in die Großstädte reisen, kaufen sich jetzt des Öfteren eine Zwei- oder Dreizimmerwohnung, statt jedesmal ein Hotelzimmer zu buchen. Und irgendwann einmal werden diese Immobilien dann an die Kinder weitergegeben."

Eine Reihe von Ruheständlern erfüllt sich dann gleich auch noch einen Lebenstraum: mit einer Wohnung an der französischen Côte d?Azur oder einer Finca auf Mallorca zum Beispiel. Experten warnen allerdings davor, bei einem Umzug ins Ausland den deutschen Erstwohnsitz ganz aufzugeben. Insbesondere angesichts der Krankenversicherung, Rentenansprüche und Erbschaftsteuer sollten sich die Auswanderungswilligen ausführlich beraten lassen, bevor sie ihre Zelte in Deutschland für immer abbrechen.

Ganz gleich, wo sich die Investoren umschauen: Die meisten sind letztlich erstaunt, dass bei ihrem Budget tatsächlich eine Zweitimmobilie drin ist, sagen Makler. "Viele Anleger können es sich leisten und wissen das gar nicht, bis sie sich einmal die Kosten durchrechnen lassen", sagt Albrecht Spindler, Vorstandssprecher der Compact Wohn- und Industriebau (CWI). "Wer mehr verdient als 1 800 Euro netto im Monat, der kann sich auch eine Immobilie zur Altersvorsorge anschaffen." Auch Jürgen Kriegisch rät den Anlegern zu einem unverbindlichen Finanzierungsplan, besonders für den Fall dass die Investoren später selbst einziehen möchten: "Da die Miete wegfällt, bleibt dann oft sogar mehr in der Kasse als vorher."

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Rechnen vergessen
Die meisten Anleger wissen gar nicht, dass auch sie sich eine Erst- oder Zweit-Immobilie leisten könnten. Ein unverbindlicher Finanzierungsplan von Bank oder Makler bringt Klarheit. Der Wohnungstraum ist oft leichter zu realisieren als gedacht.

Strom nicht bedacht
Auch wenn Wohnung oder Eigenheim abbezahlt sind, bleibt der Eigentümer auf den Nebenkosten für Wasser, Strom und Müllabfuhr sitzen. Eventuell lohnt sich der Kauf einer weiteren Wohnung, deren Mietertrag in ähnlichem Tempo steigt wie die Nebenkosten.

Zu klein gekauft
Zwar gibt es immer mehr Single-Haushalte, doch der Platzbedarf des einzelnen Mieters geht genauso nach oben. Einzimmer-Apartments und allzu kleine Wohnungen lassen sich daher schwerer vermieten als früher.

Falsch geplant
Will der Anleger im Ruhestand selbst in die Zweitwohnung einziehen, muss diese möglicherweise andere Ansprüche erfüllen – bei Größe, Lage, Erreichbarkeit – als wenn sie ausschließlich als Kapitalanlage dienen soll.