Handelsblatt.com

Mit Rückwärtshypotheken lässt sich die eigene Immobilie ohne Verkauf in eine Privatrente verwandeln. Was dabei zu beachten ist.

Rente aus der Immobilie - in Deutschland noch nicht sehr verbreitet. Foto: dpa

Wer sein Eigenheim nahen Verwandten schenken oder vererben will, kann sich freuen. Von 2008 an können die Begünstigten höhere Steuerfreibeträge in Anspruch nehmen. Gut für diejenigen, die sich die Großzügigkeit gegenüber den Angehörigen leisten können. Für viele Rentner ist vererben oder schenken dagegen keine Alternative, weil sie die eigene Immobilie für ihren Lebensunterhalt benötigen. Überwintern unter Palmen oder ambulante Pflege ist so teuer, dass meist nur Verkaufen oder Vermieten bleibt, um Geld in die Haushaltskasse zu bringen.

Immerhin sind in der Altersgruppe 65 bis 70 Jahre etwa 37 Prozent Haus- oder Wohnungsbesitzer. Dabei handelt es sich nicht nur um alte, sanierungsbedürftige Objekte. Knapp die Hälfte aller Rentnerimmobilien sind durchschnittlich mindestens 200 000 Euro wert (siehe Grafik: Teurer Wohnsitz).

Am einfachsten ließe sich das brachliegende Vermögen mit einem Verkauf flüssigmachen. Dagegen spricht allerdings der Wunsch vieler Senioren, im eigenen Heim alt zu werden. Bisher blieb den betagten Eigentümern nur die Alternative, ihre Immobilie gegen eine lebenslange Leibrente plus Wohnrecht an einen privaten Käufer zu veräußern. "Damit sind sie allerdings auf Gedeih und Verderb an einen Schuldner gebunden, der irgendwann vielleicht nicht mehr zahlen kann", warnt Baufinanzberater Thomas Teske aus Düsseldorf.

Genau um dieses Problem zu umschiffen arbeiten einige Institute wie die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB) an einer Rückwärtshypothek (Reverse Mortgage). Anders als bei einer konventionellen Hypothek, die der Käufer über 20 oder 30 Jahre tilgt, zahlt die Bank eine lebenslange Rente für den Erwerb des Hauses. Statt eines Privatmannes bürgt ein Kreditinstitut meist im Verbund mit einer Lebensversicherung für die Immobilienrente der Senioren.

Es gibt noch einen weiteren Unterschied: Im Gegensatz zur Leibrente ist der Verkäufer bei der Rückwärtshypothek weiterhin verpflichtet, die Immobilie instand zu halten. Immobilienexperte Teske rät Verkäufern daher, etwa zwei Euro pro Monat und Quadratmeter Wohnfläche für Renovierung oder altersgerechte Umbauten zurückzulegen. Bei einem 140 Quadratmeter großen Einfamilienhaus wären dies 280 Euro monatlich.

Auch wenn die Rückwärtshypothek eigentlich auf Immobilienbesitzer zugeschnitten ist, so haben die Hinterbliebenen dennoch Möglichkeiten, auf das Haus zuzugreifen. Das kann sich insbesondere dann lohnen, wenn die ursprünglichen Eigentümer früh sterben und nur wenig Rentenzahlungen geflossen sind, die das Haus als Hypothek belasten. Entweder können die Erben dann diese geringe Schuld abtragen und das Haus selbst nutzen oder es abzüglich der Hypothek verkaufen.

Lesen Sie weiter auf Seite 2: In Deutschland bislang noch wenig verbreitet

Immobilienwerte. Grafik: Wirtschaftswoche

Wirklich neu ist die Idee der Rückwärtshypothek nicht. Ursprünglich kommt sie aus den USA und Großbritannien. Sie wird dort seit Mitte der Sechzigerjahre angeboten. Auch in Deutschland gab es schon mehrere Versuche, sie zu verbreiten – bisher mit wenig Erfolg. So startete die Dresdner Bank 2001 einen Versuch mit der Immobilienrente. Nach der Übernahme durch die Allianz stampfte der Finanzkonzern das Produkt wieder ein.

Noch auf dem Markt ist die seit 2000 angebotene Immobilienrente der HypoVereinsbank. Allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine Rückwärtshypothek im klassischen Sinne. Viel mehr tritt das Münchner Kreditinstitut als Vermittler zwischen einem privaten Käufer und dem Verkäufer auf. Sie finanziert sowohl den Erwerb der Immobilie als auch die Leibrente, wird aber nicht Eigentümer. Derzeit wird das Produkt aber nicht beworben, weil die Nachfrage laut HypoVereinsbank mau ist.

Ebenfalls ein Unikum ist die Zustifterrente der gemeinnützigen Stiftung Liebenau. Sie funktioniert so: Die Eigentümer verkaufen ihr Haus an die Stiftung und erhalten dafür eine lebenslange Rente. Müssen die betagten Eigenheimer in ein Pflegeheim, fließt die Immobilienrente weiter. Der Verlust des Wohnrechts kann je nach Vertragsgestaltung einmalig abgegolten werden. Sterben die Senioren vorzeitig, erhalten die Erben weiterhin eine Rente, die sich allerdings im Zeitablauf sukzessive abbaut. Gegenüber der konventionellen Rückwärtshypothek, müssen die Verkäufer nur die Betriebskosten tragen, die Instandhaltung übernimmt die Stiftung. Nachteil dieses Konzepts ist, dass die Senioren die Immobilie weder verkaufen können noch die Erben die Möglichkeit haben, eine Hypothek abzulösen, um das Haus selbst zu übernehmen.

Wie Sie mit Zertifikaten höhere Renditen erwirtschaften,
lesen Sie alle 14 Tage im Zertifikate-Newsletter von Handelsblatt.com.

» Hier geht's zur Anmeldung.

Lesen Sie weiter auf Seite 3: Wieso die Deutschen so zurückhaltend sind

Auch wenn es die Banken und Stiftungen offiziell nicht zugeben wollen, liegt der Grund für die Zurückhaltung häufig in den zum Teil deutlichen Abschlägen vom Verkehrswert der Immobilie bei der Berechnung der Leibrente. Je jünger die Verkäufer sind, desto mehr zwacken die Anbieter ab, weil sie voraussichtlich auch länger Rente zahlen müssen. Nicht selten sind dies 40 bis 50 Prozent des Immobilienwerts. Wer jahrzehntelang auf sein Häuschen angespart hat, kann nicht verstehen, warum sein Zuhause jetzt nur die Hälfte wert sein soll.

Die Anbieter der Rückwärtshypothek ziehen deshalb so viel ab, weil sie mehrere Risiken tragen müssen. Zum einen könnten sich die Senioren als rüstiger erweisen als erwartet. Die Bank müsste dann länger Rente zahlen als ihr lieb ist. Zum anderen muss sie den möglichen Wertverlust des Hauses sowie ihre Gewinnmarge einkalkulieren. Nicht verwunderlich, wenn die Konditionen häufig unattraktiv sind.

"Bei den von mir geprüften Angeboten, wären die Hauseigentümer deutlich besser gefahren, wenn sie die Immobilie selbst verkauft und das Geld in eine private Rentenversicherung gesteckt hätten", sagt Baufinanzberater Gerhard Kleinbauer aus dem pfälzischen Langenbach. Das Recht, in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben zu dürfen, müssten sich die Senioren teuer erkaufen. Allerdings stecke im Wohnrecht nicht nur die Miet-Ersparnis, sondern auch ein schwer zu fassender ideeller Wert.

Dass die Immobilienrente in Deutschland bisher ein Flop ist, hält die Investitionsbank Schleswig-Holstein nicht davon ab, in die Produktoffensive zu gehen. "Bedarf ist genug da, weil vielen Senioren das Geld für Pflege und andere Gesundheitsausgaben fehlt", sagt Axel Vogt, Leiter der Immobilienabteilung bei der IB. Leider seien potenzielle Interessenten nur unzureichend über das beratungsbedürftige Produkt informiert und es fehle in Deutschland bisher an kundenfreundlichen Angeboten. Dazu komme noch die psychologische Hürde, ein schuldenfreies Haus erneut mit einer Hypothek zu belasten.

Neu: Handelsblatt-Schlaumeier.
Täglich eine BWL-Vokabel als Test.

Lesen Sie weiter auf Seite 4: Wie die Akzeptanz erhöht werden kann

Damit mehr ältere Immobilienbesitzer über diese Hürde springen, entwickelt die IB gemeinsam mit den Förderbanken der Bundesländer eine Rückwärtshypothek mit günstigen Konditionen. Im kommenden Jahr soll das Produkt auf den Markt kommen. Anders als bei den bisherigen Angeboten aus der Privatwirtschaft sollen die Rentner Eigentümer bleiben. "So können sie die Immobilie jederzeit veräußern, um sich in eine Pflegeeinrichtung einzukaufen", sagt Vogt. Die bisher geleisteten Rentenzahlungen, die als Hypothek auf dem Haus liegen, fließen über den Verkaufserlös an die Bank zurück.

Trotz Vogts Optimismus sind noch nicht alle Fragen rund um die Rückwärtshypothek beantwortet: Wie beispielsweise stellt die Bank eine kalkulierbare Rentenhöhe für 20 oder mehr Jahre sicher, wenn sich der Hypothekenzins ständig ändert? Was passiert, wenn der Anbieter nicht mehr zahlen kann? Wie sollen Interessenten feststellen, ob ihnen die Bank ein faires Angebot macht, wenn es kaum Vergleichsangebote gibt?

So lange diese Punkte nicht hinreichend geklärt sind, sollten Senioren nicht vorschnell handeln. Wenn denn im kommenden Jahr kundenfreundliche Angebote auf den Markt kommen sollten, dann empfiehlt Berater Teske, auf folgende Klauseln im Vertrag zu achten:

- Lebenslanges Wohnrecht: Eine Eintragung für beide Lebenspartner ist unverzichtbar.
- Bonität: Der Anbieter der Rückwärtshypothek sollte ein finanzstarkes Institut sein.
- Faire Immobilienbewertung: Der Abschlag sollte bei der Rentenberechnung angemessen sein. Bestehen Zweifel an der Kalkulation kann der Interessent das Angebot von einem externen Fachmann durchrechnen lassen.

Für Eigenheimer, die nicht so lange warten wollen, gibt es allerdings noch eine andere Möglichkeit. So könnten die Immobilienbesitzer beispielsweise einen Teil des Hauses zu vermieten. Wenn die Kinder ausziehen, bleibt häufig ein Teil des Eigenheims ungenutzt. Idealerweise könnte dies das obere Stockwerk sein, damit sich die älteren Menschen den anstrengenden Weg über die Treppe sparen können.

Für dieses Modell ist aber nicht jede Immobilie geeignet, weil es an den baulichen Voraussetzungen fehlt. So lassen sich häufig die beiden Mietparteien nicht ohne größeren Aufwand voneinander trennen. Solche zusätzlichen Investitionen lohnen sich nur, wenn ohnehin ein altersgerechter Umbau ansteht.

Nutzen Sie hier unseren kostenlosen und unabhängigen Service: Wer bietet Ihnen aktuell die besten Zinsen und Konditionen?