Baufinanzierung
Beim Baugeld steigen die Margen

Auf den ersten Blick können sich Bauherren und Immobilienkäufer niedriger Zinsen erfreuen. Doch auch in der Baufinanzierung geben die Banken sinkende Zinsen nicht vollständig an ihre Kunden weiter. Das erhöht den Margenspielraum der Banken - und den nutzen die Institute zunehmend.

DÜSSELDORF. Die Bestsätze für die klassischen Hypotheken mit zehnjähriger Laufzeit beginnen bei knapp über vier Prozent. Das ist günstig. Im langfristigen Vergleich kosten Baudarlehen gut sieben Prozent. Und im kurzfristigen Vergleich sind die Hypothekenzinsen sogar um ein Fünftel gesunken. Denn vor sechs Monaten, als mit der Lehman-Pleite der große Schlamassel begann, berechneten die Banken noch gut fünf Prozent für Baudarlehen.

Doch seither hat auch die Europäische Zentralbank den Leitzins nahezu gedrittelt, und die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen sind von rund 4,5 auf drei Prozent abgerutscht. So weit ging es mit den Bauzinsen dann aber doch nicht bergab. Das erhöht den Margenspielraum der Banken - und den nutzen die Institute zunehmend.

Klaus Fleischer, Professor für Bank- und Finanzwirtschaft an der Hochschule München, lässt die Spannen von Markt- und Hypothekenzinsen gerade empirisch untersuchen. Und so viel ist schon klar: "Der Trend ist auch in der Baufinanzierung vorhanden, dass die Banken sinkende Zinsen nicht vollständig an die Kunden weitergeben", sagt er und begründet das so: "Die Banken und Baufinanzierer halten Liquidität zurück und wollen die Margen aufbessern." Zudem verschärften die Anbieter die Bonitätsprüfung und ließen sich Risiken teurer bezahlen. Nach der Finanzkrise bedeutet dies eine Rückbesinnung auf alte Bankertugenden, was eigentlich zu geringeren Ausfallquoten und sinkenden Risikomargen führen müsste. Aber, so moniert Fleischer: "Das Gegenteil ist der Fall - zum Nachteil des Verbrauchers."

Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung in Frankfurt, registriert dagegen nicht, dass die Institute die Margen stark ausgeweitet hätten, zumindest nicht im ersten Rang der Finanzierung. Das heißt: Das Darlehen beträgt nicht mehr als 60 Prozent des Betrags, zu dem die Bank die beliehene Immobilie jederzeit verkaufen kann. Kunden mit guter Bonität, sprich stabilen Einkommensverhältnissen, und solidem Eigenkapital kommen bislang also immer noch gut weg. Finanzexperte Herbst weist zudem darauf hin, dass die Pfandbriefrenditen, das klassische Refinanzierungsmittel für die Hypotheken, nicht so stark gesunken sind wie die Renditen der Staatsanleihen (s. Grafik).

In einem sind sich die Fachleute jedoch einig: "Wer wenig Eigenkapital hat, für den ist es teurer geworden", resümiert Dirk Scobel, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Das muss nicht unbedingt schlecht sein: Denn mit Hypotheken ohne Eigenkapital hat schließlich die ganze gegenwärtige Misere begonnen.

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