Immobilienverzehr
Tausche Eigenheim gegen lebenslange Rente

Klingt doch nicht schlecht, vor allem für Menschen, die nichts vererben wollen oder müssen: Das Eigenheim wird an die Bank verkauft, die dafür eine lebenslange Rente zahlt und außerdem ein lebenslanges Wohnrecht gewährt. Doch was zum Beispiel in den USA selbstverständlich ist, findet hierzulande wenig Widerhall. Banken bieten kaum Produkte zum Immobilienverzehr an.

HB BERLIN. Am Bodensee ist es möglich, das eigene Häuschen in eine lebenslange Rente umzuwandeln. Die gemeinnützige Stiftung Liebenau bietet mit der „Zustifterrente“ ein Modell der Immobilienverrentung an. Dabei verkauft der Eigentümer seine selbst genutzte Immobilie an die Stiftung und erhält dafür ein lebenslanges Wohnrecht plus eine zusätzliche Rente, eine rückwärts gerichtet Hypothek: So wie er das Haus Rate für Rate abbezahlt, so verkauft er es im Rentenalter wieder.

In den Vereinigten Staaten gibt es bereits flächendeckend Angebote, das eigene Haus in ein monatliches Einkommen zu verwandeln, die „Reverse Mortgage“. In Deutschland ist ein solcher Vertrag zurzeit praktisch nur zwischen Privatleuten möglich, Ausnahmen wie die Stiftung Liebenau, mit drei regionalen Sparkassen als Vertriebspartner, bestätigen die Regel. Bisher treten Finanzinstitute wie die HVB Group oder die Sparkassen bei solchen Geschäften allenfalls als Vermittler auf. Auch das Modell „Heim und Rente“ der Dresdner Bauspar hat sich nicht lange am Markt gehalten. Doch das Interesse an dieser Form der Liquiditätserhöhung im Alter steigt. Experten glauben, dass auch hier zu Lande der Markt in den kommenden fünf bis zehn Jahren interessant genug für die großen Institute werden dürfte.

Allerdings stellt das Produkt recht komplexe Anforderungen: „Es muss das Zinsrisiko, die Lebenserwartung und das Immobilienrisiko berücksichtigen“, sagt Ralph Müller von der Deutschen Bank und betont, dass sein Arbeitgeber zurzeit nicht über Produkte nachdenke. Auch unterscheidet sich die Situation in Deutschland und den Ländern, in denen die Immobilienverrentung bereits erfolgreich angeboten wird: „In England und den USA haben sich die Immobilienmärkte steil nach oben entwickelt, wohl auch deswegen ist das Risiko dort niedrig eingeschätzt worden“, sagt Müller. Existierende Produkte klammern das Immobilienrisiko aus: Bei den Angeboten der Sparkassen oder der Hypo-Vereinsbank verkauft der Besitzer seine Immobilie und steckt den Gewinn in eine Rentenversicherung.

„Bisher kommen unsere Kundenumfragen zu dem Ergebnis, dass es keine ausreichende Nachfrage für solche Produkte gibt“, dämpft auch Michael-Dirk Mielich, Leiter Produktmanagement Kredit bei der Commerzbank, die Erwartungen. Doch die Zahl kinderloser Senioren wächst, die ihr Wohneigentum lieber wirtschaftlich verwerten wollen, als es für die Nachfahren aufzusparen. Zudem wird für die Banken die Zielgruppe der Senioren immer wichtiger: Eine Studie der Unternehmensberatung Booz Allen Hamilton prognostiziert, dass sich aufgrund der demografischen Entwicklung und des Vermögensabbaus die Zins- und Provisionsüberschüsse im Privatkundengeschäft der deutschen Banken von 41,6 Mrd. Euro im Jahr 2005 in 40 Jahren um rund ein Viertel verringern sollen. Der Grund: 2050 werden laut der Studie 40 Prozent der Bundesbürger zur Altersgruppe der Über-55-Jährigen gehören. Rentner werden dann verstärkt von ihren Ersparnissen leben müssen. „Das Gewicht verlagert sich weg von Vermögensaufbau und Objektfinanzierung hin zu Vermögensabbau und Absicherung“, sagt Hans Weiss, Geschäftsführer bei Booz Allen Hamilton.

Die Stiftung Liebenau hat bisher gerade ein Dutzend Verträge abgeschlossen. Aber: „Die Nachfrage ist da“, sagt Christoph Sedlmaier von der Stiftung. Allerdings habe die Stiftung einen Vermarktungsvorteil. Schließlich wette der Verkäufer im Grunde auf ein langes Leben, der Käufer halte dagegen. Den Risikoabschlag, den die Stiftung dafür verlangt, verzeihe man ihr leichter als einer Großbank, sagt Sedlmaier. „Unsere Kunden wissen, dass ein möglicher Ertrag aus ihrer Immobilie einem gemeinnützigen Zweck zugutekommt.“

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