Versicherer
Verkaufswelle auf dem Immobilienmarkt droht

Investitionen in Immobilien könnten sich künftig für Versicherungen kaum noch lohnen. Wenn die europäische Kommission neue Eigenkapitalvorschriften durchsetzt, drohe eine Verkaufswelle. Die Auswirkungen wären immens.
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HamburgAn den europäischen Immobilienmärkten droht eine Verkaufswelle der Versicherungen. Die von der EU-Kommission geplante neue Vorschrift über eine angemessene Ausstattung mit Eigenmitteln, bekannt unter dem Namen "Solvency II" würde die Assekuranzen von 2013 an zwingen, ihre Immobilieninvestments mit mindestens 25 Prozent Eigenkapital zu unterlegen. Bislang müssen Versicherungen Immobilien nicht gesondert mit Eigenmitteln unterlegen, sondern nur pauschal Risikovorsorge für ihr gesamtes Investmentportfolio betreiben.

Die EU-Kommission übersehe, dass "gerade in Zeiten volatiler Kapitalmärkte Immobilien ein auf Kontinuität angelegtes Investment darstellen", warnt der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV). Durch Solvency II würden "die Risiken von Immobilieninvestments so stark überzeichnet, dass der Anreiz für diese Anlageprodukte verloren geht". Denn die hohe Eigenmittelunterlegung schmälert automatisch die Rendite.

Diese Gefahr sieht auch Jürgen Allerkamp, Vorstandschef des Immobilienfinanzierers Deutsche Hypo: "Durch die geplanten Eigenkapitalunterlegungsvorschriften werden Investitionen in Immobilien für Versicherungsunternehmen weniger attraktiv."

Furcht vor einer Verkaufswelle

Dabei haben die deutschen Assekuranzen schon jetzt nur einen geringen Teil ihres Kapitals in Betongold angelegt. Die Erstversicherer haben insgesamt nach Angaben des GDV lediglich 3,2 Prozent ihres Bestandsvermögens von 1039 Milliarden Euro in Immobilien investiert - das sind knapp 33,3 Milliarden Euro. Bei den Lebensversicherern ruhen 3,4 Prozent der verwalteten 727 Milliarden Euro in Wohn- und Gewerbegebäuden. In anderen EU-Staaten beträgt die Immobilienquote der Assekuranzen allerdings bis zu 20 Prozent.

Die geplante Solvabilitätsvorschrift schürt nun die Angst, dass Assekuranzen europaweit ihre Immobilien verkaufen werden und dadurch die Preise unter Druck geraten. In Deutschland könnten dadurch auch sogenannte Core-Immobilien an Wert verlieren. Denn am hiesigen Markt haben die Versicherungen neben Miethäuser vor allem diese langfristig vermieteten Bürotürme in den zentralen Großstadtlagen erworben. "Bereits ein partieller Verlust dieser Investorengruppe würde den Immobilienmarkt schwer treffen", warnt Bärbel Schomberg, Vizepräsidentin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), der wirtschaftspolitischen Interessensvertretung der deutschen Immobilienwirtschaft.

Werde Solvency II wie geplant umgesetzt, dürften die Assekuranzen künftig verstärkt "in hoch fremdfinanzierte, opportunistische Immobilieninvestments wechseln", sekundiert Jörn Stobbe, Vorsitzender der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Deutschland. Diese Investments seien zwar mit höheren Risiken, aber auch größeren Renditechancen behaftet - ohne dass sie mit mehr Eigenkapital unterlegt werden müssten - als sichere Anlagen. Zwar soll die neue Solvabilitätsregelung die Assekuranzen zu mehr Risikovorsorge zwingen. Das Gegenteil werde jedoch erreicht, sagt Stobbe.

Kapitalanlagegesellschaften stellen sich bereits auf den möglichen Strategiewechsel ein. "Wir sind bereits mit einigen Versicherungen in engen Gesprächen, um gemeinsame Wege zu finden, damit Immobilienanlagen für diese Investorengruppe attraktiv bleiben", sagt Henning Klöppelt, Sprecher der Geschäftsführung von Warburg "Falls es nötig sein sollte, legen wir eigens Solvency-II-optimierte Produkte auf."

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  • Der Autor des Artikels verschweigt natürlich, dass es jedem Versicherer unbenommen bleibt, anstelle des Solvency-Standardmodells ein eigenes Risikomodell zu verwenden, falls dies zu einer geringeren EK-Unterlegung führt. Macht ein bisschen mehr Arbeit, ist aber kein echtes Problem. Viel schlimmer ist die EK-Unterlegung des Duration-Gaps und der Garantieverzinsung. Damit macht die EU die klassische Kapitallebensversicherung kaputt.

  • Stimmt schon so wie es da steht. Denn Eigenkapital ist nach betriebswirtschaftlicher Sichtweise teurer als Fremdkapital. Denn die Oportunitätskosten des Eigenkapitals müssen ja beim Investment auch mitgerechnet werden...

  • Denn die hohe Eigenmittelunterlegung schmälert automatisch die Rendite.<br/><br/>Das soll mir mal einer erklären. So was kann nur ein abgebrühter Vertreter der Versicherungsbranche behaupten. Das ist Nonsens oder eine stark gebeugte betriebswirtschaftliche Aussage.<br/>Es ist genau das Gegenteil der Fall, die Rendite steigt mit mehr Eigenkapital.

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