Britische Immobilien
Ein bisschen Mühe, ein bisschen Lohn

Insgesamt gesehen ist das Engagement des britischen Bankensektors auf dem Hypothekenmarkt gut durch Sicherheiten unterlegt. Das Risiko durch Erstkäufer ist geringer als beim letzten Crash, und die britischen Kreditanbieter sind gesetzlich besser abgesichert als die in den USA. Das bedeutet nicht, dass die Banken immun gegen eine Rezession sind – aber es hilft.

Mit dem britischen Immobilienmarkt geht es schnell bergab. Das Hypothekenvolumen hat sich halbiert, die Käuferanfragen verzeichnen historische Tiefststände und die Preise sind gegenüber dem Höchststand im November schon um acht Prozent gefallen. Direkt betroffene Wirtschaftsektoren müssen schwere Rückschläge verkraften - die beiden führenden britischen Wohnungsbaugesellschaften Barratt und Taylor Wimpey haben im Mai die Hälfte ihrer Marktkapitalisierung verloren. Aber Großbritannien ist nicht Amerika und die derzeitige Lage lässt sich auch nicht mit der Situation am Anfang der neunziger Jahre vergleichen. Tatsächlich gibt es ein paar Punkte, die für die Banken sprechen.

Diese Mal sieht es so aus, als ob das Engagement der britischen Banken recht gut durch Sicherheiten unterlegt wäre. Die Bank of England geht davon aus, dass zwei Drittel der Hauseigentümer mehr als 50 Prozent Eigenkapital in ihre Häuser investiert haben und nur sechs Prozent weniger als 20 Prozent. Zusammengenommen verfügen die beiden maßgeblichen britischen Kapitalgeber für 2007 über solide aussehende Hypothekenbücher: Der durchschnittliche Beleihungswert von HBOS liegt bei 44 Prozent, der von Lloyd?s bei 43 Prozent.

Darüber hinaus sind britische Banken heute Erstkäufern - den traditionell schwierigsten Kunden für die Kapitalgeber - weit weniger stark ausgesetzt als während der letzten Immobilienflaute. Im Jahr 1990 gab es eine Million Erstkäufer, an sie ging die Hälfte aller zum Verkauf stehenden Häuser. Davon hatten 35 Prozent 100-prozentige Hypotheken. Im Jahr 2007 dagegen betrug die Zahl der Erstkäufer nur 300 000. Auf sie entfiel ein Drittel aller Transaktionen und nur fünf Prozent davon hatten 100prozentige Hypotheken. Im vergangenen Jahr war auch das Alter der Erstkäufer im Schnitt höher.

Sicher, viele Erstkäufer sind jetzt in den Bereich des so genannten "negative equity" abgerutscht, das heißt ihr Hauskredit ist höher als der aktuelle Wert ihres Hauses. Wenn die Preise entsprechend den jüngsten Prognosen wirklich um 20 Prozent fallen, dann könnten Millionen weitere Darlehensnehmer in die gleiche Situation kommen. Aber dies wird die Banken erst dann treffen, wenn die Kreditnehmer aufhören, ihre Hypothekenzahlungen zu leisten - wobei die Banken sie aus eigenem Antrieb dabei unterstützen werden, diese Situation zu vermeiden.

Natürlich ist die Qualität der Hypothekenbücher der Banken nicht viel wert, wenn die Hauseigentümer keine preislich vernünftig gestalteten Hypotheken bekommen können, oder wenn sie ihren Arbeitsplatz verlieren - ein Szenario, dessen Wahrscheinlichkeit zunimmt, wenn die britische Notenbank sich entschließt, die Zinsen zu erhöhen, um die Inflation einzudämmen. Und trotzdem halten die großen britischen Kapitalgeber immer noch zwei Trümpfe in der Hand. Zunächst einmal haben sie wenige Kredite mit einem hohen Beleihungswert vergeben - HBOS zum Beispiel hat im vergangenen Jahr nur 3,5 Prozent ihrer Hypotheken mit einem Beleihungswert von über 90 Prozent vergeben.

Und zum zweiten können britische Banken - anders als in den USA, wo ein Rückgriff auf das persönliche Vermögen des Schuldners ausgeschlossen ist -, über das Gericht in einem Zeitraum von bis zu sechs Jahren Ausgleichszahlungen für jegliche Verluste verlangen, die aus dem Verkauf eines wieder in Besitz genommenen Hauses entstanden sind. Das ist ein überzeugender Anreiz für die Hauseigentümer, ihre Hypotheken weiter zu bedienen, anstatt die Hausschlüssel in einer gefürchteten "jingle mail" dem Kreditgeber zurückzusenden. Das heißt nicht, dass die britischen Banken immun gegen eine Rezession wären, aber es hilft.

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