Häuser-Nachfrage nähert sich wieder dem Angebot an
US-Immobilien: Her mit dem Champagner?

In den USA wurden im Februar wieder mehr Eigenheime verkauft. Der Preisverfall bei Immobilien scheint im Tempo nachzulassen. Der amerikanische Immobilienmarkt könnte sich also der Talsohle nähern. Das sind gute Nachrichten für die Portfolios der amerikanischen Banken – und für die globale Wirtschaft.
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Der Verkauf neuer und bereits bestehender Eigenheime in den USA hat im Februar zugelegt. Der US-Immobilienmarkt könnte sich also auf die Talsohle zu bewegen. Die Preise liegen, bezogen auf ein Vielfaches der Einkommen der Käufer, nahe beim langjährigen Durchschnitt und dürften sich nur moderat weiter abschwächen. Das sind gute Nachrichten für die Vermögenswertportfolios der US-Banken - und für die globale Wirtschaft.

Nach drei Jahren des unaufhaltsamen Niedergangs scheint sich die Nachfrage auf dem US-Immobilienmarkt wieder dem Angebot anzunähern. Wie der starke Anstieg der Refinanzierungen von Hypothekendarlehen zeigt, ist dies teilweise auf historisch niedrige Darlehenszinsen für erstklassige Kredite, die sich für eine Garantie durch Fannie Mae oder Freddie Mac qualifizieren, zurückzuführen.

Dennoch dürften die ersten Anzeichen auf einen erhöhten Verkauf von Eigenheimen den Beginn eines stärkeren Gesamttrends markieren. Nur eine Zunahme des Baus neuer Eigenheime durch Wohnungsbaugesellschaften, die ihre auf Vorrat gehaltenen Grundstücke zu Geld machen wollen, könnte es verzögern, dass der Markt zum Gleichgewicht zurückfindet - in dieser Hinsicht war der Anstieg der Neubauvorhaben im Februar beunruhigend.

Die Häuserpreise dürften ihre Talfahrt gut und gerne noch einige Monate lang fortsetzen, und sei es nur deswegen, weil ein großer Bestand vorhanden ist und die Preise generell nach unten tendieren. Angesichts des gigantischen US-Budgetdefizits könnten die Zinsen gegenüber ihren derzeitigen Tiefstständen beträchtlich steigen. Dadurch würden Immobilien weniger erschwinglich werden, der Druck auf die Preise könnte sich so intensivieren. Andererseits würde das Erreichen der wirtschaftlichen Talsohle zusammen mit einem Wiederaufleben der Inflation die Einkommen ansteigen lassen und die Erschwinglichkeit von Wohneigentum erhöhen.

Belebt sich der Absatz von Eigenheimen und wird der Preisverfall gebremst, so werden die immobilienbezogenen Finanzvermögenswerte des US-Finanzsystems im Wert gestützt. Das wären ausgezeichnete Neuigkeiten für die amerikanischen Banken, das globale Finanzsystem und damit letztendlich für die globale Wirtschaft.

Ist erst einmal ein fester Boden erreicht, dann ist es möglich, die derzeitige staatliche Unterstützung des Immobilienmarkts und der damit verbundenen Finanzierungen abzubauen, ohne dass es zu kurzfristigen widrigen konjunkturellen Effekten kommt.

Dann könnte man dazu übergehen, Fannie Mae und Freddie Mac zu schließen und die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen zu begrenzen. Dies würde dazu beitragen, das langfristige US-Etatdefizit zu reduzieren und gleichzeitig die Immobilienfinanzierung wieder auf eine solide Basis im Sinne des freien Marktes zu stellen und künftige spekulative Immobilienblasen abzuwehren.

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