Inmobiliaria Colonial
Post-Colonialismus

Solange der spanische Markt boomte, ging es auch Colonial gut. Jetzt aber stecken die überhitzte Gesellschaft und ihre überstrapazierten Aktionäre in einer Zahlungsklemme. Auftritt Dubai. Die staatliche Fondsgesellschaft verfügt über die Mittel und die Geduld, um Colonial zum Laufen zu bringen. Sie könnte aber an anderer Stelle auch eine leichtere Ernte finden.

In einem Jahr, in dem die meisten europäischen Immobiliengesellschaften ihren Marktwert halbierten, stach Inmobiliaria Colonial heraus – sie verlor zwei Drittel. Auf dem Höhepunkt des Markets gab das Unternehmen noch einmal Gas und kaufte überbewertete Vermögenswerte, wobei die Colonial-Manager die nachlassende Dynamik des Immobilienmarktes ausglichen, indem sie ihren eigenen, schon beachtlichen Unternehmensanteil kreditfinanziert weiter aufstockten. Jetzt stehen sie bei ihren Banken in der Kreide und Colonial steht zum Verkauf.

Die Frage ist nur, wer könnte Interesse an dem Unternehmen haben? Colonial sitzt inzwischen auf einem Schuldenberg von über 9 Milliarden Euro. Allein der Kauf des Einkaufszentrenbetreibers Riofisa im vergangenen Jahr – mit einer 80-prozentigen Prämie auf den Aktienkurs vor dem Übernahmeangebot – schlug mit 2,2 Milliarden Euro zu Buche. Der Schuldenanteil am gesamten geschätzten Unternehmenswert liegt heute bei 70 Prozent und damit deutlich über dem in Spanien üblichen Branchendurchschnitt von 50 Prozent. Rund eine Milliarde Euro muss im kommenden Jahr an eine Bankengruppe zurückgezahlt werden, zu der auch Goldman Sachs, RBS und Eurohypo gehören.

Jetzt kommt die Investment Corporation of Dubai ins Spiel. Staatliche Fondsgesellschaften (Sovereign Wealth Funds, SWF) haben schon die Fährte aufgenommen, seit REITs (Real Estate Investment Trusts = Immobilieninvestmentgesellschaften) aus der westlichen Hemisphäre mit Abschlägen – gemessen an ihrem Inventarwert – von um die 40 Prozent gehandelt werden. Der Anlagehorizont der SWFs ist lang genug, um über den Rand der gegenwärtigen Immobilienkrise hinauszublicken.

Unter einem solch langfristigen Blickwinkel erscheinen die Colonial-Vermögen attraktiv. Die Immobilien umfassen Büros und Appartements in erstklassiger Lage von Madrid und Barcelona und nur begrenzte Engagements an der Südküste, wo mit den höchsten Preisrückschlägen zu rechnen ist. Riofisa war zwar teuer, aber das Unternehmen bietet ein Portfolio an lukrativen Entwicklungspotenzialen. Und der Käufer könnte sich Mittel beschaffen, indem er einen Teil von Colonias 85-prozentigem Anteil an der Société Foncière Lyonnaise verkauft – einem erstklassigen Pariser Büroimmobilienbesitzer, der die Hälfte von Colonials Mieteinnahmen beisteuert.

Welchen Preis wird Dubai bereit sein zu zahlen? Gerüchte sprechen von einer 30-prozentigen Prämie auf den gegenwärtigen Marktwert von 2,5 Milliarden Euro. Aber bei den enormen Schulden wirkt dieser Preis übertrieben. Analysten halten die Aktie bereits für überbewertet. Vielleicht könnte das reiche Dubai einen höheren Preis rechtfertigen, wenn es sich mit den Colonial-Gläubigern auf die eine oder andere Art einigen kann. Die könnten wiederum froh sein, wenn sie eine Möglichkeit fänden, Zwangsverkäufe in einem fallenden Markt zu vermeiden.

Die andere Möglichkeit, die Dubai bleibt, heißt einfach zu gehen. Es gibt viele britische REITs – Hammerson zum Beispiel – die überverkauft und noch nicht ausgereizt erscheinen. Dubai könnte dazu tendieren, sich diese einfacheren Optionen einmal genauer anzusehen.

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