Seit anderthalb Jahren brummt es im deutschen Immobilienmarkt. Die Preise für Wohnimmobilien sind insbesondere in Ballungsräumen deutlich gestiegen. Das betrifft zunehmend nicht nur Städte, sondern auch deren Umland. Vergessen scheint die lange Talfahrt der Immobilienpreise und schon wächst die Furcht, dass dieser Trend  bald ein abruptes Ende finden wird und, wie in vielen Ländern zuvor, auch in Deutschland eine Immobilienblase platzen könnte.

Sicher wird man einräumen müssen, dass die aktuelle Preisdynamik nicht von Dauer sein kann. Dafür spricht schon die alte Regel, dass Immobilien- und Mietpreise in einem angemessenen Verhältnis stehen müssen, wenn der Markt im Lot bleiben soll. In den drei attraktivsten deutschen Großstädten, München, Berlin und Hamburg, haben sich die Immobilienpreise in der Tat von den Mietpreisen abgekoppelt. Erstere sind deutlich stärker gestiegen.  Das kann nur auf zwei Wegen korrigiert werden: Entweder sinken die Immobilienpreise oder die Mieten steigen.

Die Logik dahinter lautet: Steigen die Immobilienpreise stärker als die Mietpreise, wird es immer unattraktiver, in diesen Markt zu investieren. Dadurch wird die Nachfrage nach Immobilien sinken und der Spielraum für Preissteigerungen kleiner. Bleibt die Nachfrage nach Immobilien dagegen hoch, weil immer mehr Menschen in  attraktive Ballungsräume ziehen, wächst auch die Nachfrage nach Mietwohnungen. Wird diese steigende Nachfrage nicht durch entsprechende Investitionen gedeckt, werden die Mieten steigen. Das aber macht den Markt wieder interessanter.

Zweifelsohne hat sich in den drei Großstädten das Verhältnis zugunsten der Immobilienpreise stark verändert. Insofern ist das ein deutliches Zeichen für zunehmend spekulative Engagements auf dem Immobilienmarkt, die auf eine Überhitzung hindeuten. Aber müssen wir deshalb Schlimmes befürchten?  Ich meine, da sollten wir  doch einige gegenläufige Entwicklungen beachten.

Erstens, die Deutsche Bundesbank berichtet in ihrem Monatsbericht für April, dass die Wohnungsbauinvestitionen in Deutschland im vergangenen Jahr kräftig zugenommen haben. Sie sind um zwölf Prozent gestiegen, so stark wie schon seit Jahrzehnten nicht. Das wird das Angebot vergrößern und damit per se preisdämpfend wirken. Ob damit der Engpass in den Großstädten beseitigt wird, ist allerdings noch längst nicht ausgemacht.