Spanischer Immobilienmarkt
Gespanntes Abwarten

Die spanischen Hypothekendarlehensnehmer sind bei weitem nicht so belastet wie ihre Leidensgenossen in Großbritannien. Und die Häuserpreise in Spanien steigen immer noch. Aber die Verkaufstransaktionen sind um 38 Prozent gesunken. Die Kaufinteressenten gehen davon aus, dass der enorme Überhang an unverkauften Häusern die Preise schließlich auf ein noch erschwinglicheres Niveau herunterzieht.

Die meisten externen Beobachter warten seit Monaten, oder sogar seit Jahren darauf, dass der spanische Markt für Wohnimmobilien zusammenbricht. Bisher sind sie enttäuscht worden. Aber der große Moment für die Pessimisten könnte schon bald kommen.

Die erwartete Abkühlung auf dem Häusermarkt ist bisher in geordneten Bahnen verlaufen. Die Preise sind in den ersten drei Monaten des Jahres auf Jahresbasis um 3,8 Prozent gestiegen, berichtet das spanische Statistikinstitut. Damit lagen sie zwar unter der Inflationsrate von 4,5 Prozent, entwickelten sich aber viel besser als in den USA und Großbritannien, wo starke Einbrüche zu verzeichnen waren. BBVA, einer der größten Hypothekenfinanzierer des Landes, geht davon aus, dass die Preise in diesem Jahr noch um 0,9 Prozent wachsen können und im kommenden Jahr um 1,9 Prozent fallen werden. Das kann kaum als Kollaps bezeichnet werden. Andere Volkswirte rechnen mit Rückgängen um weniger als fünf Prozent aus.

Die spanischen Hypothekendarlehensnehmer sind gewiss geringeren Belastungen ausgesetzt als ihre Leidensgenossen in Großbritannien und Amerika. Der durchschnittliche Beleihungswert beträgt in Spanien relativ moderate 68 Prozent, schreibt der Spanische Hypothekenverband. Das Verhältnis der monatlichen Hypothekenzahlungen zum Nettoverdienst beläuft sich nach Angaben der spanischen Notenbank auf 37,1 Prozent und liegt damit weit unter den 50 Prozent in Großbritannien.

Aber die spanischen Volkwirte könnten übertrieben optimistisch sein. Die offiziellen Preiserhebungen, die sich auf die Umfragen bei den Baugutachtern stützen, könnten die Stresssignale des Markts nur mit Verzögerung wiedergeben. Der Anteil Not leidender Kredite steigt, wenn auch von einem niedrigen Ausgangniveau aus, da die Zinsen zulegen und die Arbeitslosigkeit zunimmt. Die Banken gehen bei der Vergabe von Hypothekendarlehen daher vorsichtiger vor, und die Käufer halten sich zurück. Das hat zu einem kräftigen Verkaufsrückgang geführt. Im März 2008 wurden um 38 Prozent weniger Häuser verkauft als im Vorjahr.

Was dem spanischen Immobilienmarkt aber noch gefährlicher werden könnte als die angespannte Kreditlage ist der Angebotsüberschuss. Nach Berechnungen von Goldman Sachs könnten bis zum Ende des Jahres gar 850 000 Eigenheime auf einen neuen Besitzer warten, und im nächsten Jahr 1,1 Millionen. Das entspricht rund vier Prozent des gesamten Häuserbestands in Spanien. Es wird Jahre dauern, bis sich die Lage auf dem Markt bereinigt, da die Nachfrage nach Eigenheimen normalerweise bei etwa 400 000 Häusern pro Jahr liegt.

Die Immobilienentwickler werden ihre Preise senken müssen, wenn sie schnell verkaufen wollen. Die Berichte über klamme Entwickler, die jetzt schon großzügige Abschläge gewähren, häufen sich. Wenn solche Anekdoten zum Trend werden, dann könnte sich der geordnete Rückzug in eine Flucht verwandeln.

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