US-Immobilien
Unbeabsichtigte Rückkopplung

Die Fallgeschwindigkeit der US-Immobilienpreise hat sich verlangsamt. Aber steigende Zinsen könnten die Begeisterung der Käufer dämpfen und das Erreichen der Talsohle hinauszögern. Da die wirtschaftliche Erholung von der Stabilisierung des Immobilienmarkts abhängt, könnte sich die Rezession daher ausweiten.
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Die Fallgeschwindigkeit der US-Immobilienpreise hat sich gemäß den jüngsten Daten verlangsamt, auch wenn sich bisher immer noch kein Boden gebildet hat. Doch steigende Anleiherenditen könnten die Begeisterung der Hauskäufer dämpfen und damit das Erreichen der Talsohle hinauszögern oder diese sogar vertiefen. Da die wirtschaftliche Erholung von der Stabilisierung der Immobilienmärkte abhängt, könnte dies die Rezession ausweiten.

Der Verkauf bestehender Eigenheime ist im April zwar leicht gestiegen, aber die Verkaufspreise waren rückläufig, wie auch die Preisindizes von S&P/Case-Shiller und der Federal Housing Finance Agency für März. Zwar waren bei beiden Barometern die jährlichen Rückgangsraten gegenüber ihren jüngsten Spitzenständen geschrumpft, aber keiner der beiden Indizes legte eine Stabilisierung der Preise nahe.

Tatsächlich haben die US-Häuserpreise jetzt fast ihr langfristiges durchschnittliches Vielfaches der Einkünfte der Hauskäufer erreicht. Doch der Bestand an unverkauften Eigenheimen liegt immer noch auf einem Rekordhoch. Der S&P/Case-Shiller-Index lässt darauf schließen, dass die Häuserpreise immer noch um 40 Prozent über dem im Jahr 2000 erreichten Niveau verharren, während die Verbraucherpreise nur um 24 Prozent gestiegen sind. Es wäre also keine Überraschung, wenn die Preise den langfristigen Durchschnitt nach unten durchbrechen würden, bevor sie sich fangen.

Gleichzeitig haben sich die Renditen der Treasury-Bonds beträchtlich erhöht. Dies bedeutet, dass fallende Hypothekenzinsen, die die Anleihe-Renditen nachbilden, nicht mehr wie früher stützend zur Erschwinglichkeit von Immobilien beitragen. Ein Faktor hinter dem Rendite-Anstieg ist das enorme potenzielle Angebot an US-Staatsanleihen, das durch Budget-Defizite angetrieben wird, die nach Einschätzung des "Economist" 2009 die Schwelle von 13 Prozent des Bruttoinlandsprodukts überschreiten könnte.

Maßnahmen, um gegen steigende Renditen vorzugehend, würden wahrscheinlich inflationär wirken. Die US-Notenbank Federal Reserve könnte zum Beispiel ihre Käufe von Treasuries aufstocken. Eine kontrollierte Dosis Inflation könnte harte Vermögenswerte wie Häuser zu einer attraktiveren Anlage machen und damit vielleicht den Verfall an den Immobilienmärkten stoppen. Doch dann wären weitere Schritte vonnöten, um eine Aufwärtsspirale der Preise zu verhindern.

Falls die Investoren andererseits langsam ihren Gefallen an den Treasuries verlieren, würde dies die Renditen und Hypothekensätze stetig nach oben drücken. Falls dies eintreten würde, könnten Eigenheime weniger erschwinglich werden und den Niedergang auf dem Immobilienmarkt verlängern und eine wirtschaftliche Erholung hinauszögern. Die verschiedenen kostspieligen Programme der US-Regierung zur Ankurbelung der Wirtschaft - die teilweise zur Stützung des Häusermarkts gedacht sind - hätten sich dann als kontraproduktiv erwiesen.

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