US-Immobilienmarkt
Signifikante Risiken im nächsten Jahr

Die maßgeblichen Branchenindizes bilden zwar eine fortgesetzte Verbesserung im US-Immobiliensektor ab. Dennoch gehen viele Marktbeobachter für das kommende Jahr von weiteren Rückgängen bei den Häuserpreisen aus, da die staatlichen Beihilfen auslaufen.
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In seinem Kampf um die Stabilisierung des US-Immobilienmarkts fügt Uncle Sam seinem Arsenal eine riskante neue Waffe hinzu. Zugegeben, die jüngsten Zahlen des maßgeblichen Branchenindex Standard & Poor's/Case-Shiller zeigen im fünften Monat in Folge eine Verbesserung auf. Doch die Analysten hatten diesen Faktor bereits einkalkuliert und rechnen damit, dass die Immobilienpreise im kommenden Jahr um zehn Prozent oder mehr fallen werden, wenn unterschiedliche Regierungsbeihilfen abgebaut werden.

Das Weihnachtsgeschenk des US-Finanzministeriums, die Immobilienfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac fast unbegrenzt zu unterstützen, könnte diese Entwicklung ein wenig abfangen. Dennoch steht ein harter Kampf zu befürchten. Eine Steuergutschrift für Immobilien - von bis zu 8 000 Dollar für Erstkäufer - läuft im April aus. Gleichzeitig plant die Hypothekenversicherungsbehörde Federal Housing Administration eine Verschärfung ihrer lockeren Standards für die Kreditvergabe, da ihr Reservefonds dahinschwindet.

Darüber hinaus kann wohl davon ausgegangen werden, dass die Hypothekendarlehenszinsen anziehen werden, wenn die US-Regierung damit aufhört, hypothekenbesicherte Wertpapiere zu kaufen. Das Rückkaufprogramm des US-Finanzministeriums über 220 Mrd. Dollar wird in dieser Woche eingestellt. Das Programm der US-Notenbank Federal Reserve in einem Volumen von 1,25 Bill. Dollar wird im März zu Ende gehen.

Und dann wäre da noch die anhaltende Flut an Treasuries, um das US-Defizit zu finanzieren. Nach Schätzungen von Morgan Stanley könnte dies die dreißigjährigen Hypothekenzinsen wieder auf über 7,5 Prozent treiben, was effektiv einem 40prozentigen Anstieg bei den Kosten der Finanzierung von Hauskäufen entspricht. Selbst eine geringere Erhöhung birgt die Gefahr, die Käufer vom Markt zu vertreiben, was die Immobilienpreise in die Knie zwingen könnte.

Ein weiterer Faktor sind die Zwangsvollstreckungen. Die Credit Suisse erwartet im kommenden Jahr 4,2 Millionen Zwangsvollstreckungen und schätzt, dass 3,2 Millionen verhindert werden müssen, um die Preise stabil zu halten. Das ist eine große Aufgabe, wenn man bedenkt, dass Modifizierungsbemühungen, die sich vorwiegend auf die Verlängerung der Laufzeiten oder eine Herabsetzung der Zinszahlungen konzentrierten, durchmischte Ergebnisse erbracht haben.

Die Banken, die Investoren hypothekenbesicherter Anleihen und die Abwickler sind nicht willens, noch weiter zu gehen und Abstriche bei der Darlehenssumme zu machen, denn dies würde entweder direkt das Kapital in Mitleidenschaft ziehen oder wäre gemäß den geltenden Anleihedokumenten knifflig in der Umsetzung.

Hier kommen Fannie und Freddie ins Spiel. Mit der unbegrenzten Unterstützung des Treasury verfügen die beiden Immobilienfinanzierer theoretisch über unbeschränkte Kapazitäten, Verluste zu absorbieren. Das ist nützlich für das US-Finanzministerium, wenn es ein erweitertes Modifizierungsprogramm finanzieren will, das auch den Schuldenerlass bei der Darlehenssumme umfasst.

Es ist verlockend, diese Waffe vor den anstehenden Zwischenwahlen einzusetzen. Aber wenn Abschreibungen auf den Darlehensbetrag mit dem Geld der Steuerzahler finanziert werden, erhöht sich nur die Schuldenlast Amerikas noch weiter. Und verantwortungslose Darlehensnehmer und Kreditanbieter werden belohnt.

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