US-Konjunkturpaket: Unbeabsichtigte Folgen

US-Konjunkturpaket
Unbeabsichtigte Folgen

Das US-Konjunkturpaket ist auch zur Stützung des angeschlagenen Immobiliensektors gedacht. Aber wenn man an der Konjunktur herumbastelt, muss man oft mit unbeabsichtigten Folgen rechnen. Das Vorhaben könnte nämlich den Immobilienfinanzierern Schaden zufügen – und sich am Ende als kontraproduktiv herausstellen.

Die Wall Street hat das Konjunkturpaket über 146 Mrd. Dollar, das gerade vom US-Repräsentantenhaus gebilligt worden ist, größtenteils begrüßt. Aber die Finanziers sollten noch einmal darüber nachdenken. Das Vorhaben könnte den Banken und den Investoren, die im Besitz von Hypotheken sind, große Kopfschmerzen bereiten.

Im Besonderen könnte der Vorschlag, die Obergrenze des Umfangs bei so genannten konformen Hypotheken – das sind zinsbringende Kredite von hoher Qualität, die gewöhnlich von Fannie Mae und Freddie Mac gekauft werden und deren Richtlinien entsprechen – anzuheben, nach hinten losgehen. Derzeit können die beiden Immobilienfinanzierer Hypotheken über einen Umfang von bis zu 417 000 Dollar kaufen. Die Kreditgeber berechnen üblicherweise 50 bis 75 Basispunkte mehr an Zinsen für „Jumbo“-Hypotheken dieser Größe, da sie schwerer zu verkaufen sind. Mit dem Konjunkturpaket würde die Obergrenze für „Jumbo“-Hypotheken auf über 700 000 Dollar ausgeweitet. Damit sollen die Immobilienpreise am oberen Ende des Markts gestützt werden.

Tatsächlich könnten diese Pläne aber die Immobilienfinanzierer schädigen. Eines ihrer großen Probleme ist das Risiko der vorzeitigen Tilgung. Wenn die Zinsen fallen, entscheiden sich die Schuldner oft dafür, ihre Hypotheken umzuschulden und zahlen den Kreditanbietern genau dann Bares zurück, wenn andere attraktive Investitionen mit einer hohen Rendite rar sind.

Hypothekengestützte Anleihen verlieren ebenfalls an Wert, wenn die vorzeitigen Tilgungen steigen. Wenn also die Banken damit anfangen, Hypotheken bis zu der neuen „Jumbo“-Schwelle zu Zinsen, die um 75 Basispunkte niedriger sind, anzubieten, wird eine ganze Reihe bestehender Hypothekenschuldner, die „Jumbo“-Zinsen für Kredite gezahlt haben, die jetzt unter die neue Obergrenze fallen, vielleicht schnellstens eine Refinanzierung anstreben. Die fallenden Zinsen stellen ohnehin schon eine Verlockung dar. Die Investoren, die ihre ursprünglichen Hypotheken halten, oder die Schuldtitel, die durch sie gestützt werden, würden Verluste erleiden.

Darüber hinaus werden, wenn Fannie und Freddie die neuen, umfangreicheren Hypotheken verbriefen, die daraus hervorgehenden Bonds ein größeres Risiko der vorzeitigen Tilgung tragen als Schuldtitel, die gemäß den alten Vorschriften gepackt wurden. Denn Hausbesitzer, die sich größere Summen ausgeliehen haben, profitieren – in Dollar gerechnet – mehr von einer Umschuldung, wenn die Zinsen fallen. Die Investoren werden vermutlich höhere Renditen auf jene Bonds verlangen, um das zusätzliche Risiko der vorzeitigen Tilgung auszugleichen.

Wenn dies eintritt, werden die zusätzlichen Kosten möglicherweise von den Hauskäufern getragen. Damit wird vor allem der Vorteil, eine konforme, zinsbringende Hypothek und keinen Jumbo-Kredit zu haben, größtenteils ausgelöscht. Es ist eine Mahnung daran, wie indirekte, unbeabsichtigte Auswirkungen die oberflächlich attraktiven politischen Maßnahmen zur Ankurbelung der Wirtschaft untergraben können.

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