Der ökonomische Gastkommentar: Noch ist der Reits-Markt nicht verloren

Der ökonomische Gastkommentar
Noch ist der Reits-Markt nicht verloren

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Deutschland hat seit 2007 ein Reit-Gesetz, aber erst zwei Reits (kurz für: Real Estate Investment Trusts). Die Schlagzeilen anlässlich dieser Bilanz sind schnell geschrieben: Von „Reit-Ernüchterung“ ist die Rede, allenthalben gar vom „Reit-Flop“. Diese Schlussfolgerung mag naheliegen, angemessen ist sie nicht. Ihr liegt die Erwartungshaltung zugrunde, das Reit-Gesetz solle eine Art Urknall für den Markt darstellen. Eine solche Funktion kann ein Finanzmarktgesetz aber nie erfüllen. Es ist immer nur ein Rahmenwerk für den Markt und seine Akteure. Insofern darf es weder verwundern noch entmutigen, dass die Verabschiedung des Reit-Gesetzes im März 2007 nicht unmittelbar eine Gründungswelle dieser neuen, steuerbegünstigten Immobiliengesellschaften ausgelöst hat.

Die Entwicklung im Jahr 2008 ist damit noch nicht vorgezeichnet. Der deutsche Reit-Markt hat nach wie vor das Potenzial, an Fahrt aufzunehmen und sich erfolgreich zu entwickeln. Dazu braucht er ein stabiles Marktumfeld, eine kritische Masse an Akteuren und Feinjustierungen am Gesetz.

Was das Marktumfeld betrifft, fiel die Verabschiedung des deutschen Reit-Gesetzes in eine ungünstige Phase: Nur wenige Wochen nach Verkündung des Gesetzes im Bundesgesetzblatt trat die US-Immobilienkrise offen zutage. Während sich die Immobilienmärkte Monate zuvor – auch wegen historisch niedriger Zinsen – noch äußerst positiv entwickelt hatten, setzte mit der Krise in den USA Unsicherheit am börsennotierten Immobiliensektor ein. In der Folge verzeichneten diese Aktien in den USA, Europa und Deutschland zum Teil erhebliche Kurseinbrüche. Diese Entwicklung ist an den Unternehmen, die an der Gründung eines Reits in Deutschland interessiert sind, nicht spurlos vorübergegangen. In einer derart unsicheren Stimmung haben einige Akteure ihre Umwandlungs- oder Neugründungspläne zunächst zurückgestellt.

Die Fundamentaldaten geben jedoch für 2008 Anlass zu vorsichtigem Optimismus: Hypotheken stehen in Deutschland aufgrund umfangreicher Bonitätsprüfungen und eines durchschnittlich hohen Eigenkapitalanteils anders als in den USA auf einer soliden Basis. Auch die Renditen deutscher Immobilien sind trotz steigender Zinsen nach wie vor attraktiv. Zudem gibt es kaum Anlass zu der Befürchtung, dass steigende Fremdkapitalzinsen die Entwicklung des deutschen Reits negativ beeinflussen, da er, gesetzlich vorgeschrieben, eine hohe Eigenkapitalquote aufweist. In Erwartung eines besseren Marktumfeldes ist auch die Hoffnung berechtigt, dass sich im Jahr 2008 mehr Unternehmen mit einem Reit an den Start wagen werden. Wie bei jedem neuen Finanzmarktprodukt bedarf es auch hier einer kritischen Masse an mutigen Anfängern.

Die Politik wäre allerdings schlecht beraten, wenn sie sich auf den Standpunkt zurückzöge, dass alleine ein stabiler Kapitalmarkt die Interessenten schon zum Börsengang ermutigen würde. Einige Interessenten verharren auch wegen Schwierigkeiten mit dem Gesetz noch in einer abwartenden Haltung.

Ein im Gesetz angelegtes Problem ist beispielsweise die Doppelbesteuerung bei manchen Reit-Einkünften. Eine derartige Belastung entsteht regelmäßig bei Einkünften aus Direktinvestitionen in ausländische Immobilien sowie aus Auslandsobjektgesellschaften oder Dienstleistungsgesellschaften. Die Große Koalition war sich dieser Problematik bereits bei Verabschiedung des Gesetzes bewusst und hat daher zugesagt, die Frage zeitnah zu lösen. Mittlerweile liegen dazu Vorschläge aus den Steuerabteilungen der Länder und des Bundes vor. Es ist daher an der Zeit, diese Vorschläge im parlamentarischen Verfahren umzusetzen. Dabei sollte die Große Koalition die Chance nutzen, weitere Stolpersteine aus dem Weg zu räumen. Die Einführung von Reits in den USA sowie jüngst auch in Großbritannien hat gezeigt, dass derartige Feinjustierungen am Gesetz durchaus üblich und keinesfalls unrühmlich sind.

Wichtig wäre etwa, Anteile von Minderheitsgesellschaftern an Tochter-Personengesellschaften in jedem Fall auf das Mindesteigenkapital anzurechnen. Als weiteren Hemmschuh des Gesetzes erweisen sich die Vorgaben, wonach sich mindestens 15 Prozent der Aktien im Streubesitz befinden müssen und kein Anleger direkt zehn Prozent oder mehr Aktien halten darf. Die Aktiengesellschaft verliert sogar ihren Status als Reit, wenn ein Aktionär in drei aufeinanderfolgenden Wirtschaftsjahren die Höchstbeteiligungsgrenze überschreitet.

Da die Gesellschaft selbst keinen unmittelbaren Einfluss auf die Einhaltung der Höchstbeteiligungsgrenze hat, erscheint diese Sanktion nicht sachgerecht. Sie birgt zudem die Gefahr des Erpressungspotenzials für aggressive Investoren. Die Sanktion sollte sich daher nicht gegen die Reit-AG, sondern gegen den Aktionär richten, der die Höchstbeteiligungsgrenze verletzt. Dazu böte sich eine Regelung an, wonach die Dividendenansprüche des Aktionärs ruhen, solange er die Zehn-Prozent-Grenze überschreitet; möglich wäre auch eine Strafsteuer auf die Ausschüttung.

Laut Bundeszentralamt für Steuern sind elf Unternehmen als „Vor-Reit“ registriert. Wie viele von ihnen 2008 an den Start gehen werden, ist von verschiedenen Faktoren abhängig, die nicht alleine in den Händen der Politik liegen. Die Politik sollte aber im Rahmen ihrer Möglichkeiten dazu beitragen, dass 2008 möglichst viele dieser Gesellschaften die Umwandlung in einen Reit wagen. Dazu muss die Große Koalition in einem ersten Schritt nicht einmal die politisch schwierigen Fragen – wie die nach der Integration der Wohnimmobilien – wieder aufmachen. Es reicht, das in der Praxis und Fachwelt als notwendig Erkannte zu tun.

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