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Die Fonds machen Kasse

Wie gut für die offenen Immobilienfonds, dass ausländische Investoren nicht genug bekommen können von Beton und Steinen in Deutschland.

Wieder hat ein Finanzinvestor zugeschlagen und dem Grundwertfonds der Dresdner Bank deutsche Gebäude im Verkehrswert von fast 2,5 Mrd. Euro abgenommen. Zur gleichen Zeit wechselt auch noch der Sitz der Europäischen Zentralbank für 430 Mill. Euro den Besitzer.

Vor zwei Jahren, als alle Fonds die Parole ausgaben, Deutschland raus, Ausland rein, rechnete niemand, dass es so schnell gelingen würde, die Portfolios umzubauen. Denn die ausländischen Investoren stürzten sich zuallererst auf Wohnimmobilien, die es in den Portfolios der Fonds nicht gibt. Das Geschäftsmodell beruhte darauf, dass die Mietrendite die Fremdkapitalzinsen überstieg.

Inzwischen sind die Zinsen gestiegen, die Differenz wird kleiner. Nun kommen die geduldigeren Investoren – und kaufen auch Büros. Sie vertrauen auf steigende Mieten: Deutschland ist zur Konjunkturlokomotive geworden, die Zahl der Beschäftigten nimmt zu. Mehr Angestellte brauchen mehr Platz. Der Leerstand sinkt, die Mieten beginnen zu steigen – bei Büroimmobilien viel schneller als auf dem Wohnungsmarkt. Deswegen kaufen Investoren sogar Objekte mit Leerstand oder nur noch kurz laufenden Mietverträgen.

Deutsche Gebäude lassen sich also gut verkaufen: Die Nachfrage ist hoch, die Zinsen aber noch nicht – die Finanzierungen sind also günstig. Die deutschen Fonds wiederum sind nach einigen schwachen Jahren daran interessiert, ihre Rendite aufzubessern. Und das geht mit lukrativen Verkäufen am schnellsten.

Bleibt die Frage: Wo legen die Fonds das Geld wieder an? Im Ausland? Dort sind die Renditen meist schlechter – deswegen kaufen die Ausländer ja bei uns. Der schöne Renditeeffekt droht daher schnell zu verpuffen.

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