Immobilien
Häuserkampf statt Revolution

Mit ihrem Energiekonzept schürt die Regierung Angst bei Immobilienbesitzern. Anstatt die Sanierung von Gebäuden zu verlangen, sollte der Staat lieber die Eigentumsquote erhöhen.
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Umweltminister Norbert Röttgen mochte gestern gar nicht aufhören, Superlative zu bemühen. Ein "Zukunftssicherungskonzept" sei das beschlossene Energiekonzept, ein "Meilenstein in der Wirtschaftsgeschichte unseres Landes". Und Bauminister Peter Ramsauer (CSU) erklärte, wie die Emissionen im Gebäudebereich um 80 Prozent sinken: Indem ein Landwirt sein Haus künftig mit Biogas beheizt und nicht mit Öl.

Immobilienbesitzer dürften ihren Ohren kaum trauen. Seit der erste Entwurf dieser "Revolution" (Angela Merkel) bekannt wurde, entpuppte sie sich schnell als Zwang, alle Häuser bis 2050 energetisch zu sanieren. Damit hätte die Bundesregierung die Immobilie als langlebiges Investitions- und Anlageobjekt entwertet.

Zwar ist jetzt doch von Freiwilligkeit und Wirtschaftlichkeit die Rede. Doch dass eine schwarz-gelbe Regierung allein schon den Mut hatte, Zwangssanierungen zu erwägen und jetzt zumindest den Abriss von Häusern subventionieren will, lässt das Schlimmste erahnen, was unter einer anderen Regierung bevorstehen könnte.

Union und FDP wissen nicht einmal, wie sie überprüfen wollen, welches Haus im Vergleich zu irgendeinem Referenzjahr 80 Prozent des Primärenergiebedarfs weniger verbraucht. Weil es so unsinnig klingt, ließe sich das alles jetzt leicht als heiße Luft abtun. Aber allein diese Unzulänglichkeit und die notwendigen Investitionen, die sich im hohen dreistelligen Milliardenbereich bewegen, sorgen für Angst bei den Hausbesitzern.

Seit den 90er-Jahren hat die Politik das große Dilemma der Immobilienwirtschaft zwar erkannt, dennoch weitestgehend ignoriert: Wenn der Vermieter investiert, um die Effizienz eines Hauses zu steigern, spart der Mieter hinterher die Energie. Ein Eigentümer investiert aber nur, wenn es sich für ihn rechnet, er also darin wohnt.

Die Eigentumsquote ist in Deutschland im internationalen Vergleich niedrig. Das liegt unter anderem auch am sozialen Mietrecht, dass die Miete gegenüber dem Eigentum privilegiert. Dieses Recht führt auch dazu, dass ein Vermieter die Kosten einer Modernisierung nicht uneingeschränkt an den Mieter weitergeben darf. Das bewirkt zum einen, dass niemand Mieter aus Wohnungen "heraussanieren" darf. Auf der anderen Seite aber begrenzt es die Wirtschaftlichkeit von Investitionen in den Gebäudebestand. Umso mehr, wenn der Investor nicht einmal die Energieeinsparung für sich verbuchen kann.

Hier muss die Bundesregierung endlich eine Lösung anbieten. Ansonsten wird sie sich den Ruf erwerben, das Klima zu retten, dafür aber den privaten Wohnungsmarkt zu zerstören.

Es ist bei weitem kein Horrorszenario, wenn von massiv steigenden Mieten die Rede ist, sollten Eigentümer ihre Häuser weitestgehend bis zum Nullemissionsstandard sanieren müssen. Auf die sozialen Verwerfungen, die damit verbunden wären, dürften sich die populistischen Linken im Land schon freuen. Erst recht, wenn der Bauminister demnächst einen weiteren Versuch starten wird, das Wohngeld zu kürzen.

Wenn aber die Mieten nicht in dem Maße wie die Kosten steigen sollen, weil das sozial Schwache aus Wohngebieten vertreibt, dann muss der Staat andere Antworten geben. Ein Steuerbonus ist da das Mindeste. Andernfalls wird jeder wirtschaftlich rechnende Investor aus dem Markt aussteigen. Die Immobilienpreise brächen ein, und der staatliche Wohnungsbau gewänne die Oberhand - mit all seinen bekannten Ineffizienzen. Das Energiekonzept gibt leider keine Antworten. Und die angekündigte Reform des Mietrechts liegt noch nicht einmal im Entwurf vor.

Um unliebsame Verwerfungen zu verhindern, sollte die Regierung noch einmal in sich gehen und die Frage beantworten, was sie fördern will. Etliche Milliarden streicht Schwarz-Gelb in den kommenden Jahren wegen der verlängerten Laufzeiten der Atommeiler ein. Von dem Geld fließt aber kaum etwas in den Wohnungsbereich, weil dessen Lobby zu schwach ist. Dabei sollen dort gerade die Emissionen am stärksten sinken.

Das Gebäudesanierungsprogramm etwa, dass Bauminister Ramsauer wegen des Sparpakets bereits zusammengestutzt hat, wird nun zwar wieder um 500 Millionen Euro aufgestockt - aber verteilt über elf Jahre! Selbst wenn das Geld jedes Jahr fließt, wird es nicht reichen, um die angestrebten zwei Prozent des Gebäudebestandes pro Jahr zu sanieren. Nötig wären rund vier Milliarden. Zudem bringt es beim aktuellen Zinsniveau nicht viel, mit diesem Geld nur Kreditzinsen zu senken.

Der Bauminister muss ein Konzept vorlegen, das der Branche ihr Geschäft erhält - und Privaten ihre Altersvorsorge. Denn Hausbesitzer kann es gar nicht genug geben. Und je mehr eigenen Anreiz sie zur Sanierung haben, desto besser ist es auch für den Klimaschutz.

Dr. Daniel Delhaes
Daniel Delhaes
Handelsblatt / Korrespondent

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