Kommentar zu offenen Immobilienfonds
Wie sich eine Branche selbst ruiniert

Misswirtschaft und ein schwieriger Markt setzen die Anbieter offener Immobilienfonds stark unter Druck. Die ganze Branche kämpft mittlerweile ums Überleben.
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Wer braucht einen Investmentfonds, der in afrikanische Aktien investiert? In Deutschland vielleicht ein paar Hundert Menschen - mehr nicht. Den Banken und ihren Fondsgesellschaften ist jedoch keine Nische, kein Absatzmarkt zu klein. Auf der anderen Seite ist aber die große Branche der offenen Immobilienfonds, hinter der ebenfalls Banken und in EinzelfällenVersicherungen stehen, dabei, sich selbst herunterzuwirtschaften - obwohl die Schuldenkrise in Europa täglich Argumente für Immobilieninvestitionen liefert. Der Niedergang hat mehrere Gründe: Die Fondsmanager verspielen Vertrauen und werden von ihren Muttergesellschaften im Stich gelassen. Zudem misslingen überlebensnotwendige Immobilienverkäufe.

Nach der Lehman-Pleite im Herbst 2008 zogen viele Anleger Geld aus Immobilienfonds ab. Neun von rund 20 gerieten in Liquiditätsnot und wurden eingefroren. Sechs erholten sich davon nie wieder und werden nun abgewickelt, nachdem sie zwei Jahre keine Anteile zurückgenommen hatten. Bei drei Fonds, SEB Immoinvest, Credit Suisse Euroreal und Kanam Grundinvest, läuft im Mai diese Frist von zwei Jahren aus, nachdem sie zwischenzeitlich sogar wieder eine Weile Anteile zurückgenommen hatten. Es wird aber immer unwahrscheinlicher, dass sie bis Mai die Kassen durch Verkäufe von Gebäuden so weit füllen, dass sie dem Ansturm von Anlegern, die ihr Geld abziehen wollen, gewachsen sind.

Die Verkäufe misslingen teils, weil die Marktpreise unter die Buchwerte gerutscht sind. Dann ist den Fonds, bevor sie abgewickelt werden, ein Verkauf untersagt - um zu verhindern, dass der Anteilspreis gesenkt werden muss. Aber hier fragt sich: Warum kaufen nicht die Mutterkonzerne die Anteile, die Anleger zurückgeben wollen? Wenn die Konzerne den Anteilspreisen nicht trauen, woher sollen dann die Anleger das Vertrauen nehmen? Hätten die hinter den Fonds stehenden Banken, Versicherer und Vermögensverwalter zurückfließende Anteile aufgekauft, dann wären die Fonds nicht in die Zwangslage geraten, unter Zeitdruck und zu schlechten Preisen Immobilien abstoßen zu müssen. Und die Anbieter hätten so gegenüber den Finanzvertrieben signalisiert: "Wir stehen zu unserem Produkt." Das wäre bei den neun Problem-Fonds besonders wichtig gewesen, denn keiner dieser Anbieter hatte ein eigenes Filialnetz zur Verfügung, sie waren allesamt auf das Vertrauen fremder Vertriebe angewiesen.

So steht aber zu befürchten, dass die Branche, die einmal mehr als 80 Milliarden Euro verwaltete, nach der Abwicklung auch der drei noch ums Überleben kämpfenden Fonds auf 52 Milliarden zurückfällt. Übrig bleiben würden nur vier nennenswerte Anbieter: Deka, Union Investment, Commerzbank und Deutsche Bank. Letztere auch nur dann, wenn sie die Immobilienfonds nicht zusammen mit ihrem Vermögensverwalter Rreef verkauft. Und die Verbliebenen werden vom Ableben der Konkurrenz kaum profitieren. Denn die beiden größten, Deka und Union, verkaufen ihre Fonds nur über Sparkassen beziehungsweise Genossenschaftsbanken - und niemand wird zu diesen Instituten wechseln, nur um Immobilienfonds kaufen zu können. So ist der Niedergang nicht aufzuhalten.

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  • Man könnte sich fragen, ob jemand Interesse daran hat, dass die Fonds abgewickelt werden um dann die Immobilien günstig für neue Fonds einzukaufen.

  • ja, genau, selbst aufs Buch nehmen. Die Muttergesellschaften hätten die Immobilen später weiter plazieren können, in Ihre Lebensversicherungen - Spezialfonds usw.. Das Volumen von machen Fons war ja wirklich nicht groß! Wäre keine dumme Idee gewesen aber...
    Die Realität schaut anders aus. Beim AXAImmoselect kommt man kaum mehr zu Informationen. Wenn, dann sind diese versteckt und man muss lange suchen. Neulich wurde der mir über die normale Fondssuchfunktion nicht mehr angezeig. Doch die Mutterkonzerne machen mit ihrem Marketing und der Anpreisung ihrer anderen Schrottanlagen weiter Reklame als ob nichts geewesen wäre. Ich selbst habe meine Konsequenz daraus gezogen. ich habe alle Fonds verkauft und habe nur noch Aktien um die ich mich selbst kümmere, denn ich bin ohnehin vom Fach. Ich vergönne den Gesellschafte nichts mehr. Schade, dass andere Anleger nicht genauso reagieren. Denn der Vertrauennschaden scheint schon wieder vergessen. Das finde ich traurig, dass alles so eine brutale Halbwertszeit hat.

  • Unverständlich, dass die Mutterhäuser kein Geld für ihre Immo-Fonds in die Hand nehmen. Gerade bei den verbliebenen 2 Fonds, denen jeweils mal gerade 10% fehlen um zu überleben, also rund 500 Mio. Wahrscheinlich würde schon die Ankündigung reichen um die Kurse nach oben zu treiben und die Zahl der Rückgabewilligen deutlich zu reduzieren. Aber wenigstens dürfen die Immobilien nicht unter Buchwert verkauft werden.

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