Offene Immobilienfonds
Analyse: Aus dem Paradies verjagt

Fast ein halbes Jahrhundert lang lebten Anleger wie Anbieter offener Immobilienfonds auf einer Insel der Glückseligen. Die Anleger konnten sich im Mittel über rund fünf Prozent Rendite jährlich freuen, die war ziemlich sicher. Die Kapitalanlagegesellschaften, die die Fonds auflegten, machten ihren Muttergesellschaften – fast ausnahmslos Banken und Versicherungen – Freude, denn sie lieferten lukrative Provisionseinnahmen. Die schwollen so richtig an, als die Anleger sich nach herben Verlusten mit Aktien vor drei Jahren den offenen Immobilienfonds zuwandten: Von da an schwammen die Fonds im Geld.

Doch nun hat sich der Markt gewandelt. Die Anleger ziehen Gelder ab – zunächst nur aus Fonds, die ihren Investitionsschwerpunkt in Deutschland haben. Die Renditen der Deutschland-Fonds sind gefallen, teilweise unter zwei Prozent. Die Fonds können nicht besser sein als der Markt. Deutschland erlebt die schwerste Immobilienkrise der Nachkriegszeit. Immobiliensachverständige nehmen Wertabschläge auf die Liegenschaften vor. In der Folge sinken die Anteilspreise.

Einer der betroffenen Deutschland-Fonds ist der Deka Immobilienfonds, lange Jahre das Vorzeigeprodukt der Sparkassenorganisation, wenn Anleger in einen Immobilienfonds investieren wollten. Seine Einjahresrendite liegt nur noch bei 1,4 Prozent. Um die drohende Schließung des noch 5,8 Milliarden Euro schweren Fonds zu vermeiden, übernimmt die Dekabank die Anteile und zahlt die Anleger aus. Dazu ist das Institut nicht verpflichtet. Eigentlich müsste der Fonds die Anteilsrückgaben aus seinen liquiden Mitteln bestreiten und Kredite aufnehmen, wenn die Kasse leer ist. Doch der Kreditrahmen wäre angesichts täglicher Anteilsrückgaben im geschätzten Volumen von 25 Millionen Euro bald gesprengt.

Eine Fondsschließung wäre der Gau für die ganze Branche. Deshalb bleibt der Dekabank im Moment wohl nichts anderes übrig, als den Fonds zu subventionieren. Viele Nachahmer dürfte diese Variante der Krisenbewältigung allerdings nicht finden: Die Aktionäre von Hypo-Vereinsbank (iii-Fonds) oder Allianz (Grundwert-Fonds) dürften kaum akzeptieren, dass in ähnlicher Lage die Fonds zu Lasten ihrer Dividende saniert würden.

Was sind die Alternativen? Viele Investmentgesellschaften haben mehrere Fonds am Markt. Inzwischen ist die Fusion zweier Fonds gestattet. iii-Investments wird die Fonds Nr. 1 und Nr. 2 mit dem Segen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Anfang 2005 zusammenlegen. Möglich ist dies, weil sie mit Deutschland den gleichen Anlageschwerpunkt haben.

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