Expertenprognose
"Die Zahl der offenen Immobilienfonds nimmt ab"

Experten erwarten Schließungen und Fusionen unter den Fonds. Dass die vier großen Anbieter bestehen werden, bestreitet niemand in der Branche. Doch welche der übrigen zehn Anbieter von Publikumsfonds übrig bleiben, ist offen.
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FrankfurtDie Kleinanleger unter den Käufern von Immobilienfonds-Anteilen werden künftig weniger Auswahl haben. „Es wird eine einstellige Zahl von Anbietern offener Immobilienfonds übrig bleiben“, ist Matthias Danne, Immobilienvorstand der Deka Bank überzeugt. Dass die vier großen Fondshäuser Deka, Union Investment, Commerz Real und Rreef dazu gehören werden, bestreitet niemand in der Branche. Doch welche der übrigen zehn Anbieter von Publikumsfonds übrig bleiben, ist offen.

Der Vorteil der vier Großen liegt darin, dass sie ihren Vertrieb direkt über mit ihnen verbundene Kreditinstitute steuern können. Hinter Deka und Union stehen Sparkassen und Genossenschaftsbanken, der Hausinvest-Fonds der Commerzreal wird über die Commerzbank verkauft und Rreef (Grundbesitz-Fondsfamilie) ist eine Tochter der Deutschen Bank. Sie alle haben die seit Oktober 2008 währende Fondskrise überstanden, ohne den täglichen Tausch von Anteilen gegen Geld einstellen zu müssen.

Andere, die zurzeit keine Anteile gegen Geld tauschen, haben – auch dies ein Unterschied zu den vier Großen – keine nennenswerten Mittelzuflüsse. Sie müssen Immobilien verkaufen, um Geld in die Kasse zu bekommen und wieder öffnen zu können.

Im Fokus stehen daher die Schwergewichte SEB Immoinvest (Fondsvolumen 6,4 Milliarden Euro), CS Euroreal (sechs Milliarden Euro) und Kanam Grundinvest (3,9 Milliarden Euro). Alle drei entscheiden im Mai, ob sie wieder Anteile zurücknehmen oder die Rücknahme weiter aussetzen.

Mit dem heute veröffentlichten Verkauf des Einkaufszentrums „Schloss-Arkaden“ in der Innenstadt Braunschweigs für 250 Millionen Euro an den Fonds Deka Immobilien Europa ist dem Management des CS Euroreal ein Paukenschlag gelungen. Was davon nach Abzug etwa abzulösender Kredite in der Kasse hängen bleibt, sagt Anbieter Credit Suisse (CS) nicht, nennt aber die aktuell für Anteilscheinrückgaben zur Verfügung stehende Liquidtät: rund eine Milliarde Euro, was einer Liquiditätsquote von 16,7 Prozent entspricht. Auch Wettbewerber SEB hat im vergangenen Jahr für 217 Millionen Euro Gebäude verkauft – fünf Prozent über Verkehrswert – betont Barbara Knoflach, Vorstand des Fondsanbieters SEB Asset Management. Daraus seien 188 Millionen Euro liquide Mittel gewonnen worden. Knoflach nennt ein Bruttoliquiditätsquote von 12,1 Prozent. Diese Quote ist nicht mit der des CS vergleichbar, weil sie die Verkaufserlöse noch nicht enthält. Allerdings ist in beiden Liquiditätsquoten die gesetzliche vorgeschriebene Mindestliquidiät von fünf Prozent enthalten. Kanam hat dagegen im Jahr 2010 kein Gebäude aus dem Fonds Grundinvest verkauft und zurzeit weniger in der Kasse als das Investmentgesetz fordert.

Wieviel Liquidität nötig ist, um einen Ansturm von rückgabewilligen Anlegern zu meistern ohne erneut schließen zu müssen, kann keine Gesellschaft sagen. Deshalb wollen SEB und CS weitere Gebäude verkaufen. SEB-Chefin Knoflach hat Gebäude im Wert von knapp 600 Millionen Euro zum Verkauf gestellt.

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