Bei Häusern im Urlaubsland geht es nur um den Genuss
Keine Ferienimmobilie ohne solides Eigenkapital

Der Traum für viele: das eigene Haus am mediterranen Strand. Doch in der Realität sind manche Hürden zu überwinden: Die Banken im Wunschland haben oft andere Gepflogenheiten als hierzulande, und auf Steuereffekte sollte man nicht setzen.

Wenn im Spätsommer die Urlaubssaison verebbt, beginnt für Bernhard Dietrich und Kollegen die heiße Zeit. Dietrich ist Europa-Koordinator der Landesbausparkassen (LBS). Bei ihm laufen die Anfragen derer zusammen, die am ausländischen Urlaubsort eine Immobilie kaufen wollen und dafür auf einen LBS-Kredit hoffen.

Mehr als 500.000 Deutsche haben nach einer Studie des Bonner Empirica-Instituts schon Immobilien im Ausland gekauft, jeder Vierte von ihnen ein Apartamento, eine Finca oder eine Villa in Spanien. Und Millionen weitere träumen davon. Doch wenn sie den Traum wahrmachen wollen, stehen sie oft vor einem paradoxen Problem: Einerseits sind Häuser in anderen Ländern teils billiger als gleich große und komfortable daheim. Dennoch sind sie schwerer zu finanzieren - weil bei Krediten für sie ungewohnte und oft härtere Regeln gelten als für Häuser und Wohnungen in Deutschland.

Deutschlands Landesbausparkassen beschäftigten sich am längsten und gründlichsten mit dem internationalen Geschäft. Seit 1991 dürfen sie jenseits der Grenzen finanzieren; Casa Europa nennen sie ihr einschlägiges Programm. Doch selbst der mutmaßliche Marktführer kommt nur mit etwa 800 Kunden jährlich ins Geschäft - andere Institute geben die Zahl gar nicht erst bekannt.

Aber wie sind dann Hunderttausende von Deutschen zu einem Heim in einem anderen Land gekommen? Der Grund ist einfach: Viele brauchten gar keinen Kredit, weil sie ein Vermögen hatten, bisweilen auch ein schwarzes, oder Deutschland ganz verließen und dabei ihr Eigenheim verkauften. Anderen gehört eine Immobilie hier zu Lande, auf der nur noch geringe Schulden lasten. Und wenn sie dann ein Zweitheim jenseits der Grenzen erwerben, wird aus der Auslands- eine einfachere Inlandsfinanzierung: Der Kredit wird nominell für die deutsche Immobilie aufgenommen. Bieten das deutsche Heim und das Einkommen des Schuldners genügend Sicherheit, ist es der Bank egal, ob das Geld in einen Mercedes fließt oder in ein Haus auf Mallorca.

Banken kümmern sich um Formalitäten

Der Umweg übers Eigenheim erspart dem Käufer viel Aufwand: Er muss für die Finanzierung keine ausländischen Banken, Notare und Gerichte bemühen und braucht sich nicht um die anderswo geltenden Regeln für Pfandrechte, Bewertung und Verbriefung zu kümmern - und keine Zusatzkosten zu tragen. Ein weiterer Vorteil: Man kann in Deutschland bei seinem vertrauten Institut bleiben oder ein besonders günstiges suchen, bei hinreichendem Einkommen und einem wertvollen Objekt im Inland etwa einen Discount-Finanzierer.

Anders sieht die Sache aus, wenn der Auslandkäufer daheim Mieter ist. Wieder andere bekommen auf ihr deutsches Haus keinen Kredit, weil es ohnehin hoch verschuldet ist oder keine Bank es als Sicherheit akzeptiert. Dann muss das Ferienhaus selbst als Grundlage für den Kredit herhalten; dann sind Casa Europa der LBS, das ImmoEuropa der HypoVereinsbank, die Debeka in Koblenz oder die Auslandsabteilung des BHW in Hameln gefragt - Spezialisten für das komplizierte Geschäft mit Ferienhauskrediten, mit dem sich die meisten deutschen Geldinstitute nur ungern beschäftigen. Auch die Experten finanzieren längst nicht überall. "In manchen Zielländern ist die Abwicklung derart kompliziert und teuer, dass sie sich weder für uns noch für die Kunden lohnt", erklärt LBS-Experte Bernhard Dietrich.

Hohes Eigenkapital ist Voraussetzung

Wo die deutschen Geldinstitute hingehen, kümmern sie sich um korrekte Kaufverträge, Grundbucheintragung, Hypothekenbestellung und andere Formalitäten. Die Dienstleistung ist freilich nicht umsonst und der Preis, wie Dietrich formuliert, "auch kundenabhängig". Je nach Kreditumfang, Finanzkraft und sonstiger Beziehung zum Institut können Extragebühren von einigen hundert Euro und Zuschläge zum Zins fällig sein. Stark ins Geld gehen können auch die Gebühren für Bürgschaften, die ein deutsches Institut für seinen Kunden bei einem ausländischen Partnerfinanzierer übernimmt.

Voraussetzung ist stets ein Eigenkapital, das weit höher sein muss als beim Inlandskauf. "50 Prozent des Kaufpreises sollten schon mitgebracht werden", sagt Dietrich. "Nur in Ausnahmefällen reichen auch 40 Prozent." Der Finanzierungsweg kann auch über das Ausland nach Deutschland zurückführen - etwa über Vermittler wie das Finanzkontor in Palma de Mallorca, das mit dem Münchener Kreditvermittler Interhyp kooperiert.

Gebührendickicht und Zeitprobleme

Finanzkontor-Chef Heiner Meyring warnt Deutsche, die Finanzierung in fremden Ländern auf eigene Faust zu organisieren: "Spanische Banken zum Beispiel lassen sie oft für Wertermittlung und eine Untersuchung der Grundbuchsituation zahlen, bevor es überhaupt zu einer Darlehenszusage kommt. Dann ist es für Deutsche oft unmöglich, die wahren Kreditkosten zu ermitteln - es gibt eine Vielzahl von Gebühren, Kommissionen, Zinsbindungszeiträumen und verschiedene Eckzinsen mit bis zu fünf unterschiedlichen Referenzindizes."

In jedem Fall müssen Käufer den Zeitfaktor beachten: Es gibt für Auslandsimmobilien nicht wie in Deutschland Kreditzusagen nach wenigen Tagen. Stattdessen dauert es Wochen, manchmal Monate - und das wird peinlich, wenn ein Käufer sich vorschnell verpflichtet hat und ihn dann Zahlungsfristen drücken. So wird in spanischen Vorverträgen oft vereinbart, dass man sich spätestens in einem Monat beim Notar wiedersieht und dann der Kaufpreis fällig ist. In Österreich muss binnen zwei Wochen nach dem Notartermin bezahlt werden.

Hohe Tilgung wählen

Ganz gleich, wie die Traumimmobilie am Strand oder Berg finanziert wird: Kreditnehmer sollten nicht in erster Linie auf eine niedrige Monatsrate achten, sondern auf einer hohe Tilgung bestehen. Meist kaufen sie Ferienhäuser erst im reiferen Alter - und sollten spätestens zu Beginn des Ruhestands das Darlehen getilgt haben.

Auch auf Steuerersparnisse durch Kreditzinsen sollte man nicht setzen. Wer seine Ferienimmobilie nur selbst nutzt, hat ohnehin keine Steuervorteile. Wer zeitweise vermietet, darf nach der momentanen Rechtsprechung Verluste aus diesem Geschäft nur mit Gewinnen aus anderen vermieteten Ferienobjekten verrechnen, aber nicht mit seinem sonstigen Einkommen. Ob es dabei bleibt, soll jetzt auf Antrag des Bundesfinanzhofs (BFH I R 13/02) der Europäische Gerichtshof entscheiden.

Experten wie LBS-Mann Dietrich warnen davor, für die Bedienung der Kreditraten Mieterträge einzukalkulieren. "Deren Höhe ist viel zu unsicher. Es geht bei Ferienimmobilien nicht um Renditen oder Steuern, sondern nur um den Genuss."

Quelle: Wirtschaftswoche Nr. 35 vom 19.08.2004 Seite 94

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%