Darlehen
Baugeld: Schwierige Rechtslage

Bauherren, die einen Hypothekenkredit aufnehmen, können sich derzeit über günstige Finanzierungsangebote freuen. Schlecht sind die niedrigen Zinsen hingegen für Immobilienbesitzer, die aus ihrem Darlehen aussteigen müssen. Denn dann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig. Und die ist je höher, desto niedriger die Zinsen sind, zu denen die Bank das Geld ersatzweise wieder anlegen kann.

BONN. Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen registriert derzeit eine Zunahme von Verbraucheranfragen wegen hoher Entschädigungsforderungen von Banken. Doch für die saftigen Rechnungen der Kreditinstitute sei in vielen Fällen nicht nur die derzeitige Zinssituation verantwortlich, sagt Gottschalk. Viele Banken forderten darüber hinaus auch überhöhte Entschädigungen, indem sie Regelungslücken und die Unkenntnis ihrer Kunden gezielt ausnutzten.

So würden beispielsweise die im Darlehensvertrag eingeräumten Sondertilgungsrechte der Kunden teilweise nicht korrekt berücksichtigt, schildert Gottschalk einen typischen Fehler. Die Bank müsse bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unterstellen, dass der Kunde seine Sondertilgungsrechte in vollem Umfang ausgenutzt hätte.

Diese Rechtsauffassung habe sich inzwischen auch weitgehend durchgesetzt, sagt Rechtsanwältin Susanne Hahn, die auf die Prüfung von Vorfälligkeitsentschädigungen spezialisiert ist. Dennoch werde dies nach ihrer Erfahrung in zehn bis 15 Prozent der Fälle nicht berücksichtigt. "Wir sind darüber immer wieder verblüfft", sagt Hahn. "Schließlich haben die Kunden ja für die Einräumung der Sondertilgungsrechte oft auch höhere Zinsen gezahlt."

Ähnliche Probleme gibt es häufig bei der Berücksichtigung eines flexiblen Tilgungssatzes. Immer öfter räumten die Banken in den vergangenen Jahren den Kunden das Recht ein, die Tilgung des laufenden Darlehens bei Bedarf zu erhöhen. Oftmals lassen die Kreditinstitute diese Möglichkeit aber bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung völlig außer Acht. Sie begründen das damit, dass diese Frage gerichtlich bislang noch gar nicht geklärt worden sei.

Für den Kunden geht es dabei um eine Menge Geld, wie das Beispiel eines Ehepaares zeigt, das sich an die Verbraucherzentrale Bremen wandte. Die ING-Diba hatte eine Vorfälligkeitsentschädigung von 10 400 Euro von den Eheleuten gefordert. Gerechtfertigt waren nach Ansicht der Verbraucherzentrale hingegen nur 5 870 Euro. Der Grund: Die Bank hatte willkürlich nur die Hälfte der möglichen Sondertilgungen angesetzt. Zudem hatte sie die Möglichkeit, die Tilgung bis auf zehn Prozent der ursprünglichen Kreditsumme zu erhöhen, gar nicht berücksichtigt.

Dabei habe man sich noch kulant gezeigt, erklärte die ING-Diba. Denn in der Regel berücksichtige man Sondertilgungsrechte bei der Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen gar nicht, sagt ING-Diba-Sprecher Patrick Herwarth von Bittenfeld. Er verweist auf die besonders umfangreichen Sondertilgungsrechte, die das Kreditinstitut seinen Kunden einräume. "Würde sich die Auffassung der Verbraucherzentrale Bremen durchsetzen, so würde uns das im Vergleich zu anderen Banken benachteiligen." Zudem gebe es bislang keine höchstrichterliche Entscheidung, die die Bank dazu verpflichten würde, die Sondertilgungsrechte zu berücksichtigen.

Tatsächlich fehlten in Fragen der Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen höchstrichterliche Entscheidungen, die eindeutige Rechtssicherheit schafften, bedauert Verbraucherschützer Gottschalk. Das Problem sei, dass kaum ein Verbraucher wegen dieser Streitigkeiten vor Gericht ziehe, weil Rechtsschutzversicherungen Baufinanzierungsfragen nicht abdeckten.

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