Deutsche Wertermittlungsverordnung führt dazu, dass der Index das Marktgeschehen nicht realistisch wiedergibt
Der Dix schönt Zahlen für Anleger

Deutsche Immobilien warfen im vergangenen Jahr eine Rendite von 4,2 Prozent ab. Das weist der von der DID Deutsche Immobiliendatenbank GmbH errechnete Deutsche Immobilien Index (Dix) aus.

HB DÜSSELDORF. Enttäuschend? Verglichen mit anderen Anlageformen wohl kaum. Der Deutsche Aktienindex (Dax) verlor im Jahr 2002 rund 44 Prozent, die Immobilienaktien nach dem vom Bankhaus Ellwanger & Geiger errechneten Dimax knapp 20 Prozent. Geschlagen wurde der Dix nur vom RexP: Der Performance-Maßstab für festverzinsliche Wertpapiere weist neun Prozent Plus aus. Doch Grund zum Jubeln über das vergleichsweise gute Abschneiden haben Immobilienanleger kaum. Im Jahr 2001 warfen Immobilien noch 5,9 Prozent Rendite ab, schlechter war die Performance aus Wertentwicklung und Nettomieteinnahmen in den vergangenen sieben Jahren nur 1996 und 1997. Und im Detail zeigt der Dix: Die Miete bringt den Anlageerfolg, während die Objekte selbst seit Auflegung des Dix 1996 im Durchschnitt jährlich 0,6 Prozent an Wert verlieren.

Brancheninsider wissen zudem, dass die jüngsten Wertverluste in Wirklichkeit viel höher sind. Denn der Dix spiegelt nicht die am Markt erzielbaren Preise. Die Indexberechnung basiert vielmehr auf Daten, die institutionelle Investoren liefern, deren Bestände mit rund 35 Mrd. Euro bewertet sind. Dominiert wird die Dix-Datenbank von Immobilienfondsgesellschaften, welche die Objektwerte auf Basis der Wertermittlungsverordnung feststellen. Die Krux: "Das deutsche Wertermittlungsverfahren hat einen eingebauten Stabilisator für den Dix, in dem es auf nachhaltig erzielbare Mieten abstellt", sagt Knut Riesmeier, Geschäftsführer der Fondsgesellschaft Meag Real Estate Management GmbH und DID-Beiratsmitglied. Nachhaltig erzielbare Mieten beziehen Annahmen über künftige Mieterträge mit ein.

Petra Straßheimer vom Immobilienmanagement der DB Real Estate stellt fest, dass im Ausland marktnäher bewertet wird: "Angelsächsische Bewertungsverfahren stellen auf die aktuelle Vermietungssituation ab." Zwar lässt das deutsche Bewertungsverfahren auch Abschläge für Leerstände oder aktuell niedrigere Marktmieten zu und bezieht dabei die Restlaufzeiten der Mietverträge mit ein. Doch Branchenvertreter lassen durchblicken, dass der Spielraum nicht voll genutzt wird. "Indizes in anderen Ländern sind volatiler als der Dix", sagt Riesmeier. Seine Konsequenz für das eigene Haus: "Der Dix ist für uns nur von begrenztem Aussagewert." Weswegen die Fondsbranche üblicherweise weitere Wertgutachten außer der im Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften jährlich vorgeschriebenen Bewertung einholt.

Kann der Dix auch keine Bewertung zu Marktpreisen liefern, so wird er dennoch als Richtgröße genutzt. Ralf Pohl, Geschäftsführer der Gerling Investment GmbH, sagt zur Motivation: "Wir investieren fremdes Geld. Wir möchten nach außen hin unseren Maßstab dokumentieren." Und nicht nur nach außen. Portfolio-Analysen der DID werden auch als Führungsinstrument im Inneren eingesetzt. Pohl nennt ein Beispiel: Investoren stünden immer wieder vor dem gleichen Dilemma: Solle durch ein knappes Budget für die Bauunterhaltung das Ergebnis hochgehalten oder durch dessen üppigere Dotierung Spielraum für wertsteigernde Investitionen geschaffen werden? Die anonymisierten und aggregierten Zahlen der Konkurrenz würden helfen, entweder den eigenen Budgetansatz zu untermauern oder zu korrigieren. Der Datenabgleich mit der DID geht bei Gerling Investment soweit, dass daraus Zielvereinbarungen und Handlungsanweisungen für Objektbetreuer abgleitet werden.

Möglicherweise werden solche Ziele vom Markt schneller korrigiert als es der Trend des einmal jährlich berechneten und veröffentlichten Dix anzeigt. Wegen der Ende März endenden Geschäftsjahre vieler Fonds liegen die Jahreszahlen erst im Juni des Folgejahres vor. Ein Ergebnis für das laufende Jahr nahm Prof. Willi Alda, Chef der Deka Immobilien Investment GmbH, anlässlich der Vorstellung des Dix bereits vorweg: "Die Wertveränderung wird negativ sein."

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