Einzelhandel
Miete gut, Verkauf schlecht

Jubeln oder jammern? Der deutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien beschert den Akteuren ein Wechselbad der Gefühle. Zum Weinen ist die Lage auf dem daniederliegenden Investmentmarkt. Dagegen legt das Vermietungsgeschäft von Einzelhandelsflächen erstaunlich zu.
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KÖLN. Das Vermietungsgeschäft "ist ausgesprochen rege - sowohl in klassischen Innenstadtlagen als auch in Shoppingcentern", sagt Karsten Burbach, als Geschäftsführer des Immobilienberaters CB Richard Ellis (CBRE) zuständig für den Bereich Einzelhandel.

CBRE zählte allein in den Monaten Juli und August bundesweit 400 neue Mietverträge für Ladenflächen - ein Plus von sage und schreibe 235 Prozent zum Sommer 2008. Auch der Blick aufs Gesamtjahr dürfte Vermieter und Vermittler zufrieden stellen: Knapp 1 200 Neuvermietungen weist die CBRE-Bilanz für acht Monate zwischen Januar und August aus, fast doppelt so viele wie im Jahr zuvor. Getragen wird die rege Mietnachfrage von Textilketten wie C&A, Jeans Fritz oder Jack Wolfskin, von Lebensmittelhändlern wie Rewe oder Edeka und den nach wie vor expansionsfreudigen Drogeriemärkten wie DM, Rossmann und Müller.

Dagegen brach auf dem Investmentmarkt das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2009 gemessen am Vorjahr um fast 70 Prozent ein. Eine rasche Belebung ist nicht in Sicht. Das zeigt eine Befragung nationaler wie internationaler Investoren, die von der Bergisch Gladbacher Hahn Gruppe im Sommer in Auftrag gegeben wurde. Der Spezialist für großflächigen Einzelhandel hat Anleger - Immobilienfonds, Immobilien-AGs, und Vermögensverwalter - zu ihren Investmentplänen befragt. Die sind verhalten. Die überwiegende Mehrzahl der Entscheidungsträger wartet ab: 74 Prozent der Befragten wollen gar nicht oder nur moderat zukaufen, denn Handlungsdruck sieht man offenbar nicht. In den kommenden zwölf Monaten, so die Meinung der Mehrheit, werden die Kaufpreise für Einzelhandelsimmobilien noch fallen oder zumindest stagnieren.

Einigkeit herrscht auch bei der Standortwahl. Investoren konzentrieren sich auf Metropolen und kleine bis mittlere Großstädte zwischen 100 000 und 500 000 Einwohnern, Kleinstädte werden gemieden. "Im Prinzip eine gute Entscheidung", urteilt Günter Vornholz, Leiter Immobilien-Research bei Nord-LB-Tochter Deutsche Hypo. In einer groß angelegten, noch unveröffentlichten Studie nahm der Hannoveraner Immobilienfinanzierer den deutschen Markt für Einzelhandelsflächen unter die Lupe. "Uns interessierte die Angebotsseite, vor allem die Entwicklung des Flächenbestands, seine räumliche Verteilung, regionale Einzelhandelsumsätze und die so genannte Flächenproduktivität, der Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche", erläutert der Marktforscher den Ansatz.

Eines der erstaunlichsten Ergebnisse: Mit gut 60 Prozent macht der Einzelhandel den Löwenanteil seines Umsatzes in Kleinstädten und im ländlichen Raum - nicht etwa in den kaufkräftigen und umsatzstarken Mittel- oder Großstädten. "Das aber wird sich in Zukunft verschieben", erwartet der Forscher. Erstmals nämlich spiegelt sich die oft beschriebene Rückkehr des Handels von der grünen Wiese in die Innenstädte auch in den Zahlen wider: Überdurchschnittlich gestiegen sind die Einzelhandelsumsätze in den vergangenen Jahren in den größeren Städten und dort vor allem in der City. Vornholz ist daher sicher: "Gewinner werden die Innenstädte sein."

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