Expo Real eröffnet
Immobilienbranche im Griff der Krise

Sobald auf der Münchener "Wies?n" die Festzelte abgebaut werden, eröffnet ein paar Kilometer weiter östlich die internationale Gewerbeimmobilienmesse Expo Real ihre Pforten.

HB MÜNCHEN. Das war in den vergangenen zehn Jahren so und ist auch in diesem Jahr nicht anders. Schließlich ist die Veranstaltung, die heute in München planmäßig eröffnet wurde, ein Muss für Projektentwickler, Investoren, Berater und nicht zuletzt Immobilienfinanzierer: "Für die HSH Nordbank ist die Expo Real eine feste Größe, der Oktober steht für uns ganz im Zeichen der Münchner Immobilienmesse", unterstreicht Peter Axmann, Leiter des Unternehmensbereiches Immobilienkunden der Hamburger Bank, die Bedeutung der Messe für die Branche.

Von "Business as usual" indes kann in diesem Jahr keine Rede sein. Die Vertrauenskrise auf den Finanzmärkten und die schweren Verwerfungen im Bankensektor drücken auf die Stimmung. Die dürfte in den inzwischen sieben Messehallen noch deutlich schlechter sein als in den für die Branche schwierigen Jahren nach der Jahrtausendwende. Damals hatte der Zusammenbruch der New Economy die Geschäfte der Projektentwickler, Vermittler und Finanzierer erheblich in Mitleidenschaft gezogen. Doch anders als vor acht Jahren ist die Situation heute auch für erfahrene Profis schwer einzuschätzen. "Wir sind sehr gespannt, was die kommenden drei Tage bringen werden", sagt Piotr Bienkowski, Geschäftsführer des internationalen Immobilienberatungsunternehmens Atisreal.

Ob die Veranstaltung, die sich selbst als "Arbeitsmesse" versteht, auch 2008 diesem Anspruch gerecht werden kann, ist daher fraglich. Eher als um konkrete Geschäfte dürfte es den gut 1 850 Aussteller aus 46 Ländern und den erwarteten 20 000 Besuchern um eine Standortbestimmung gehen: In diesem Jahr, sagt Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung von Atisreal, ist es "von ungeheurer Bedeutung, mit Verkäufern, Käufern und finanzierenden Banken das aktuelle Preisgefüge verschiedener Immobilienprodukte zu diskutieren". Schließlich interessiert vor allem eine Frage: Wie tief werden wir noch fallen – und wann ist der Boden erreicht?

Die Finanzkrise hat jedenfalls den Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland bereits ausgebremst. In den ersten neun Monaten ging das Transaktionsvolumen auf dem Gewerbemarkt nach Zahlen des Immobiliendienstleisters Atisreal gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum um 61 Prozent auf 17,5 Mrd. Euro zurück. Im dritten Quartal hielt der Trend zu geringeren Transaktionsvolumina an, was daran abzulesen ist, dass Portfolio-Verkäufe um 76 Prozent auf 6,5 Mrd. Euro zurückgingen.

Atisreal rechnet im Gesamtjahr mit einem Investitionsvolumen von 25 Mrd. Euro Euro. Das würde einen Rückgang von rund 50 Prozent bedeuten. Allerdings basiert die Hochrechnung von Atisreal auf Marktdaten vor der zweiten Rettungsaktion für den Immobiliefinanzierer Hypo Real Estate am Wochenende. Banker sahen die Situation auf dem Investmentmarkt am Vorabend der heute eröffneten Immobilienmesse kritisch. Gegenwärtig sei das Vertrauen der Banken untereinander so gering, dass sie sich faktisch kein Geld mehr liehen. Sollte die Vertrauenskrise unter den Banken anhalten, werden sie kaum neue Transaktionen finanzieren.

Zu den wenigen, die in Deutschland noch kaufen können, gehören die offenen Immobilienfonds. Sie verfügen zurzeit über hohe liquide Mittel. So finanziert die Union Investment Real Estate nach den Worten von Vorstand Frank Billand Käufe in Deutschland gegenwärtig komplett aus der eigenen Tasche. Offene Immobilienfonds kaufen sogenannte Core-Immobilien. Bei Büroimmobilien sind dies langfristig an Mieter mit guter Bonität vermietetete Objekte in den Innenstädten. „Core-Immobilien sind immer noch sehr begehrt, stellt Piotr Bienkowski, Gescäftsführer von Atisreal Deutschland, fest. Die Spitzenrenditen seien im vergagenen Quartal um 25 bis 30 Basispunkte zurückgegangen. Das bedeutet, dass die Preise im Durchschnitt nachgegeben haben.

Während der Investmentmarkt bereits eingebrochen ist, wird „die Delle auf dem Vermietungsmarkt noch kommen, erwartet Jones Lang Lasalle (JLL). Nach der Statistik dieses Immobilienberaters wurden von Januar bis September rund 2,2 Mio. Quadratmeter (qm) Bürofläche neu vermietet oder an Eigennutzer verkauft. Das entspreche dem Vorjahreswert. JLL stellt aber deutlich geringere Mietanfragen, insbesondere für große Flächen, für das Jahr 2009 fest. Nachfragerückgänge werden auf die Mieten durchschlagen. Zudem kommen im nächsten Jahr 1,2 Mio. qm zusätzliche Bürofläche auf den Markt. „Vor diesem Hintergrund gehen wir davon aus, dass im aktuellen Marktzyklus in den meisten Städten bei den Mieten die Höchstwerte erreicht sind.

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