Finanzierung
Harte Zeiten für Entwickler

Weil die Banken ihre Kriterien für die Kreditvergabe drastisch verschärft haben, bekommen Immobilien-Projektenwickler zunehmend Probleme, an frisches Geld zu kommen. Die Kreditinstitute verlangen hohe Vorvermietungsquoten und weit mehr Eigenkapital als vor der großen Finanzkrise.
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MÜNCHEN. "Spekulative Projekte finanzieren wir zurzeit nicht", sagte etwa Frank Pörschke, Vorstandssprecher der Eurohypo auf der Immobilienmesse Expo Real in München. Andere Immobilienfinanzierer verfahren ebenso. Typischerweise muss ein Entwickler (Developer) eine Vorvermietungsquote von 50 Prozent bei Baubeginn nachweisen. Sonst bekommt er keinen Kredit. Ausnahme: Er bietet mehr als 40 Prozent Eigenkapital. Dies sei eine gängige Größe, sagt Rainer Eichholz, Chef der Hochtief Projektenetwicklung (HTP). Vor der Finanzkrise war ein Eigenanteil von 20 Prozent typisch.

Zumindest die großen deutschen Entwickler haben sich auf die neuen Spielregeln eingestellt. "Wir haben die Realisierungshürden selbst erhöht", sagt Eichholz. Statt 30 bis 40 Prozent Vorvermietungsquote wie früher heben die Essener heute eine Baugrube erst aus, wenn sie für 60 bis 70 Prozent der Fläche einen Mietvertrag haben. Ähnliche Vorgaben hat die Helaba-Tochter OFB. Vivico beginnt erst mit dem Bau, wenn 50 Prozent vorvermietet sind.

Ziel der Projektentwickler ist es, ein Gebäude bei Fertigstellung vollvermietet zu verkaufen - was ihnen in den nächsten beiden Jahren Probleme bereiten wird. Die Nachfrage nach Büroraum, dem Hauptbetätigungsfeld der Entwickler, nimmt rasant ab. In diesem Jahr ist das erstmals besonders stark zu spüren. Betrachtet man die fünf Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München gemeinsam, wird die sogenannte Nettoabsorption von Mietfläche in diesem Jahr negativ ausfallen. Die Nettoabsorption in Quadratmetern (qm) zeigt, wie das Verhältnis von aufgegebenen zu neu vermieteten Flächen ist. Wird mehr Fläche neu vermietet als aufgegeben, so ist sie positiv, im umgekehrten Fall negativ. Nach Zahlen des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lassalle (JLL) beträgt die Nettoabsorption in Frankfurt minus 147 000 qm und zieht damit die Hochburgen knapp ins Minus. Zum Vergleich: Noch 2008 wurden netto 900 000 qm absorbiert.

Die Tatsache, dass durch die fertig gestellten Gebäude der Bestand weiter wächst und die Mietnachfrage sinkt, trifft die Vermieter hart. In den nächsten beiden Jahren werden nach Angaben von JLL in den fünf Großstädten rund 2,2 Mio. qm neue Büroflächen entstehen. Erfahrungsgemäß werden ein bis zwei Drittel davon den Bürobestand erhöhen, der Ende des Jahres etwa 71 Mio. qm betragen wird.

Ob es angesichts dieser Situation gelingen werde, alle Objekte aus dem eigenen Angebot vollvermietet zu verkaufen, stellt Vivico-Chef und CA-Immovorstand Bernhard H. Hansen zumindest infrage. In der Branche heißt es, dass gegenwärtig beim Abschluss eines Anschlussmietvertrages mit der gängigen Laufzeit von fünf Jahren bis zu 15 Prozent Nachlass gewährt wird, etwa über mietfreie Zeiten.

Die Preise für Bürogebäude sind seit Ausbruch der Finanzkrise kräftig gesunken. Auf den Preis für ein nicht vollvermietetes Gebäude werden zusätzliche Abschläge vorgenommen. Für den Entwickler bedeutet dies: Mit Abschlag verkaufen oder Halten. Der US-Entwickler Hines hat sich in jüngster Zeit einmal für das Halten entschieden. Vivico-Chef Hansen sieht die Option, das Gebäude mit einer Mietgarantie für die unvermietete Fläche zu verkaufen. Aus Sicht von HTP-Manager Eichholz hat das Halten einen entscheidenden Haken: die Restlaufzeit der bestehenden Mietverträge wird kürzer, was beim späteren Verkauf auf den Preis drückt.

Befürchtungen, man könnte in deutschen Großstädten wie in Russland unvermieteten Entwicklungsruinen begegnen, sehen die Entwickler aber nicht. Leerstehende Büroneubauten werden in Deutschland kein Massenphänomen sein, sagt Wulf Meinel, Deutschland- Geschäftsführer der Carlyle Real Estate, einer Tochter des Finanzinvestors Carlyle Group.

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