Fonds in der Krise
Immobilien: Falsche Kanäle

Viele offene Immobilienfonds haben den Trend zu europäischen Büroobjekten verschlafen. Jetzt wollen sie in Deutschland massiv verkaufen und im Ausland einsteigen - vielerorts zu spät.

Wer ist der Nächste? Nachdem die Chefetage der Deka-Fondsgesellschaft wegen Managementfehlern im Umgang mit dem Deka-Immobilienfonds gehen musste, stehen die ebenfalls angeschlagenen Konkurrenten stark unter Druck. Zwar tut die Branche die Deka-Misere noch als bedauerlichen Einzelfall ab, aber die Fondsverantwortlichen sind zunehmend nervös. Die Krisensitzungen häufen sich, ebenso die Durchhalteparolen.

Allein auf die maue Konjunktur können sich die Fondsgesellschaften nicht herausreden. Hatten sie die Immobilienfonds den Anlegern doch als krisenfestes Investment empfohlen, während es 2002 an der Börse krachte. Die 28,6 Milliarden Euro, die aktienscheue Anleger in 2002 und 2003 in offene Immobilienportfolios pumpten, flossen allerdings bisweilen in die falschen Kanäle. Allzu oft erwiesen sich deutsche Immobilien als Flops, was die Renditen zum Teil unter Tagesgeldniveau drückte.

Alarmiert von der flauen Performance, liefen den Immobilienfonds zuletzt massenhaft die Anleger weg. Sie zogen Milliardenbeträge ab. "Anders als noch in den Neunzigerjahren, in denen viele Privatanleger über zehn und mehr Jahre investierten, wollten 2001 und 2002 die institutionellen Investoren ihr Geld nur so lange in Immobilienfonds parken, bis sich der Aktienmarkt wieder erholt hatte", sagt Norbert Müller, Leiter Capital Markets Germany beim Maklerkonzern Jones Lang Lasalle.

Weitere Mittelabflüsse können sich die Fondsgesellschaften aber nicht leisten, da vielen die Liquidität auszugehen droht. Um frisches Kapital anzuwerben, versprechen sie nun bessere Renditen mit Investments in Auslandsimmobilien.

Renditen im Ausland sinken

Auf den ersten Blick wirkt diese Idee nicht falsch. Schließlich schnitten europäisch ausgerichtete Immobilienfonds in den vergangenen zwölf Monaten deutlich besser ab als die Portfolios mit Schwerpunkt Deutschland. So hängte der beste Europa-Fonds KanAm Grundinvest (ISIN: DE0006791809) mit einem Plus von 7,0 Prozent den besten Deutschland-Fonds WestInvest 1 klar ab, der nur 3,0 Prozent zulegte. Die Manager des KanAm Grundinvest investierten bereits 2002 in den Pariser und Londoner Markt, als die Renditen noch über denen in Deutschland lagen. Schon zu diesem Zeitpunkt war aber absehbar, dass sich der Renditevorsprung nicht ewig halten wird, denn seit 2001 gingen die Quadratmeterpreise wieder in die Knie.

Dieser Trend hält immer noch an: In London, einem der wichtigsten Büromärkte Europas, sanken die Mieten 2003 um 8,6 Prozent. Kaum eine europäische Metropole blieb im vergangenen Jahr von Preisrückgängen verschont. Besonders bedenklich: Nach einer Studie von Atis Real beherrschen deutsche Investoren inklusive der offenen Immobilienfonds bereits die Hälfte des Käufermarkts in Paris. Einheimische Interessenten haben sich dagegen längst eingedeckt und bilden nur noch ein Viertel der Nachfrage nach Büroimmobilien. Auch in London zogen sich britische Investoren wegen sinkender Renditen zurück, während Käufer aus dem Ausland nach wie vor reges Interesse zeigen.

Selbst in den Chefetagen der Fondsgesellschaften herrscht Skepsis, ob mit Auslandsimmobilien ein schneller Turn-around zu schaffen ist. "Nicht wegen der höheren Renditen, sondern um das Anlagerisiko zu senken, investieren wir in London oder Paris", sagt Michael Kremer, Vorsitzender der Geschäftsführung von DB Real Estate. Anders als die kleineren deutschen Märkte wie Frankfurt hingen die Immobilienpreise und -mieten in den großen europäischen Metropolen nicht vom Wohlergehen einzelner Branchen ab.

Angesichts dieser wenig euphorischen Aussichten ist es umso unverständlicher, warum etwa Portfolios wie der iii Fonds Nr. 1 nicht schon Ende der Neunzigerjahre die Chance nutzten, die bis dahin maximal erlaubten 20 Prozent des Kapitals in europäische Märkte zu investieren. In dieser Phase stiegen die Renditen dort noch, die Preise waren halbwegs erschwinglich. Erst als mit dem Vierten Finanzmarktförderungsgesetz im Januar 2002 offene Immobilienfonds unbegrenzt im Ausland investieren durften, begann die Branche umzudenken.

Verkauf als Ausweg

Das richtige Timing ist nicht das einzige Problem der Fondsmanager: Angesichts schwindender Barreserven und weiterhin starker Mittelabflüsse ist unklar, wo das Geld für neue Investments herkommen soll. Finanziell noch halbwegs gut ausgestattete Anbieter wie DB Real Estate denken über neue Kredite nach. Kaufen auf Pump ist für die Branche aber kein Allheilmittel, da viele Fonds schon so tief in der Kreide stehen, dass weitere kreditfinanzierte Käufe ein Hasadeurspiel wären. Flops im Ausland könnten einigen notleidenden Fonds dann den Rest geben. Letztlich wird den offenen Immobilienfonds nichts anderes übrig bleiben, als renditeschwache deutsche Immobilien zu veräußern. Damit hat die Branche längst begonnen. Die Dresdner-Bank-Tochter Degi verkaufte seit Dezember vergangenen Jahres 64 der 140 Immobilien des Degi Grundwertfonds, der derzeit zu etwa 80 Prozent in Deutschland investiert ist. Nur zwei Objekte stammten aus dem Ausland.

Damit nicht genug. Der Ausverkauf deutscher Immobilien wird branchenweit weitergehen (siehe Tabelle). Die stärksten Einschnitte plant der krisengeschüttelte DekaImmobilienfonds: Von aktuell 72,6 Prozent soll der Deutschlandanteil auf 50 Prozent bis spätestens 2007 schrumpfen. Ohne neue Kredite und Mittelzuflüsse müsste die Deka deutsche Immobilien im Wert von gut einer Milliarde Euro veräußern. Selbst wenn die Fondsgesellschaften nur einen Teil der Auslandsinvestitionen aus Verkäufen finanzieren, ginge dies nicht spurlos am deutschen Immobilienmarkt vorbei. Schon jetzt gehen die Preise zurück, am dramatischsten in 1b-Lagen und bei kleineren Objekten. Gerade diese Kategorie steht auf den Verkaufslisten der Immobilienfonds ganz oben.

In Frankfurt, dem größten deutschen Büroimmobilienmarkt, ist dieser Negativtrend am stärksten zu spüren. In der Mainmetropole stehen derzeit 1,9 Millionen Quadrameter Bürofläche leer. Dem gegenüber steht nur ein Umsatz von 206 000 Quadratmetern. Noch im Jahr 2000 war der Flächenumsatz 2,5-mal so groß wie der Leerstand. Offene Immobilienfonds entwickeln sich 2004 fast zum Totalausfall. Hatten die Fonds 2003 noch einen Anteil von 37,8 Prozent an den Büroimmobilienkäufen, brach die Quote im ersten Halbjahr 2004 auf 9,7 Prozent ein.

Wer soll die Lücke füllen? Die von den Fondsgesellschaften viel beschworenen ausländischen Investoren, die diese Immobilien übernehmen sollen, warten in Ruhe ab, bis die Fondsaltlasten noch billiger werden. Von den US-Opportunity-Fonds wie Fortress Investment ist jedenfalls kein Hilfe zu erwarten, da sie sich primär auf dem deutschem Wohnimmobilienmarkt tummeln, der bei offenen Immobilienfonds keine nennenswerte Rolle spielt.

Blieben ausländische Finanzkonzerne und Pensionskassen. Die werden die Restposten der Immobilienfonds aber kaum zu deren Buchwerten kaufen; weitere Abwertungen sind daher wahrscheinlich. Solche Korrekturen drücken die Performance der Fonds, was weitere Anleger verschrecken wird. Ein Teufelskreis.

Quelle: Wirtschaftswoche Nr. 45 vom 28.10.2004 Seite 112

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