Fonds werden zu Reits
Immobilien neu verpackt

Geschlossene Immobilienfonds werden zunehmend in steuerbegünstigte „Reits“ umgewandelt. Die Fondsobjekte werden neu bewertet und auf die Anteile umgerechnet. Der Vorteil für Anleger: Das Risiko ist im Reit breiter gestreut als im Fonds. Doch auch Nachteile wie höhere Steuern oder Folgekosten drohen.

DÜSSELDORF. Viele Anbieter geschlossener Immobilienfonds stellen ihre Produkte auf die neue Aktiengattung „Reit“ (Real Estate Investment Trust) um. Am weitesten fortgeschritten sind die Pläne bei der börsennotierten IC Immobilien AG und der DCM AG. IC-Anleger finden in diesen Tagen entsprechende Vorschläge in ihren Briefkästen. Bei DCM wird dies noch etwas dauern. Möglicherweise wird Hannover Leasing folgen.

Ein Reit ist steuerbefreit und muss 90 Prozent seines Gewinns als Dividende auszahlen, die dann der Anleger versteuert. Ob die Reit-Umwandlung angesichts der Alternativen für die Fondszeichner so ein gutes Geschäft wird, wie es die Initiatoren unterstellen, ist allerdings offen.

Die Umwandlung in einen Reit ist für Fondszeichner nur eine Möglichkeit, ihre Beteiligungen, meistens Anteile einer Kommanditgesellschaft (KG) zu verwerten. Die Fondsimmobilie kann aber auch an den Reit verkauft werden. Ebenso steht dem Anleger offen, seine Anteile am Zweitmarkt anzubieten. Eine weitere Alternative: Er fordert das Fondsmanagement auf, sich um den Verkauf der Immobilie zu bemühen. Die Zeit für Verkäufe ist günstig. Ausländischen Investoren treiben die Preise für deutsche Gebäude in die Höhe. Vielen Fondsverwaltern liegen Kaufanfragen vor.

Das grobe Schema der Wandlung: Die Fondsobjekte werden neu bewertet und die Werte auf die Anteile umgerechnet. Der Anleger bekommt dann den Gegenwert in Aktien. Für die Umwandlung der Anteile spricht: Das Risiko ist im Reit breiter gestreut als im Fonds, weil dessen Portfolio statt aus einer Immobilie – wie bei Fonds üblich – aus mehreren Objekten besteht. Zudem wird die Reit-Aktie an der Börse gehandelt. Wer verkaufen will, schafft dies dort allemal schneller als an einer der beiden Anteilsbörsen Fondsbörse Deutschland und Zweitmarkt Plus in Hamburg und Berlin. „Wenn die Story gut ist, kann die Reit-Aktie für Anleger deutlich interessanter sein als der KG-Anteil“, meint DCM-Vorstandschef Claus Hermuth. Und IC-Vorstand Oscar Kinezle argumentiert, der Anleger könne seine Beteiligung an der Aktienbörse auf Raten statt wie typischerweise komplett auf dem Zweitmarkt abgeben. Außerdem könne bei Umwandlungen bis Ende 2008 die Abgeltungssteuer von 25 Prozent auf Wertzuwächse vermieden werden.

Von diesem Vorteil profitieren aber nur Anleger, die ihre Immobilienfonds vor mehr als zehn Jahren – ab Umwandlungszeitpunkt zurückgerechnet – gekauft haben. Anderenfalls gilt: Sollte der Wert der Fondsanteile aufgrund der Neubewertung steigen, muss diese Wertsteigerung während der zehnjährigen Spekulationsfrist für Immobilien versteuert werden. Der Tausch der Anteile in Reit-Aktien werde steuerlich wie ein Verkauf gewertet, erläutert Florian Schultz, Reit-Experte der Anwaltskanzlei Linklaters.

Alex Gadeberg, Vorstand der Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG, warnt vor den Folgekosten einer Umwandlung. Der Aktionär müsse dann sowohl Reit- als auch Fondsverwaltung bezahlen. Dabei geht Gadeberg davon aus, dass es einem Reit nicht gelingt, alle Fondsanteile zu erwerben. Möglicherweise wird er das auch gar nicht wollen. Denn sobald er 95 Prozent der Anteile auf sich vereint, wird Grunderwerbsteuer fällig. Die beträgt zurzeit in Berlin 4,5 Prozent, in allen anderen Bundesländern 3,5 Prozent.

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