Franconofurt
Die Schnäppchenjäger

Franconofurt investiert in Immobilien, deren Mietniveau vergleichsweise niedrig ist.

HB FRANKFURT. Wer auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt keine dreistelligen Millionenbeträge bewegt, kommt selten in die Zeitung. So gesehen haben die Immobilien-AG Franconofurt und ihre gleichfalls börsennotierte Tochter Francono-Rhein-Main (FRM) keine Chance, große Schlagzeilen zu machen. Während ein Branchen-Krösus wie Gagfah auch mal einen ganzen Stadtteil kauft, erwerben die Frankfurter peu à peu Mehrfamilienhäuser mit typischerweise etwa zehn Wohnungen und zahlen dafür im Rhein-Main-Gebiet eine bis 1,5 Millionen (Mill.) Euro, in Leipzig nur eine halbe Million Euro.

„Meistens kaufen wir von älteren Menschen oder von Erbengemeinschaften“, sagt Franconofurt-Finanzvorstand Metehan Sen. Die einen verkaufen, um sich im Alter noch etwas zu gönnen, andere, weil sie zerstritten sind. Die Verkaufsangebote kommen über regionale Makler ins Haus. Der Vorteil: Franconofurt gerät – anders als etwa der Großeinkäufer Gagfah – niemals in Preis treibende Bietergefechte. Dass der Kauf von Einzelobjekten mehr Zeit und Geld kostet als Paketkäufe, bestätigt Sen. Als Ausgleich dafür verspricht er den Aktionären Akquisitionen zu Preisen, die anfängliche Mietrenditen von acht Prozent ergeben.

Solche hohen Mietrenditen lassen sich nur erzielen, wenn Verkäufer nicht wissen, was ihre Objekte wert sind. Das sollten ihnen eigentlich die von ihnen beauftragten Makler sagen, zumal deren Provisionen mit dem Verkaufspreis steigen. Die halten sich offenbar im Vertrauen auf schnelle Abwicklung und Folgegeschäfte mit den Frankfurtern zurück. Dass die Verkäufer keine Profis sind, zeigt sich auch am Mietniveau in diesen Häusern. Es liege in der Regel zehn bis 15 Prozent unter dem örtlichen Mietspiegel, berichtet Sen. Daraus ergebe sich Mietsteigerungspotenzial; die Anpassung auf das Mietspiegelniveau dauere drei bis fünf Jahre.

Gekauft wird möglichst ohne Leerstand mit einem Fremdkapitalanteil von rund 80 Prozent. Zum Vergleich: Private-Equity-Gesellschaften finanzieren Wohnungskäufe oft bis zu 95 Prozent auf Kredit und nehmen durchaus Leerstände von zehn Prozent in Kauf. Leerstandsabbau und Wohnungsverkäufe an Mieter und Kapitalanleger sind für diese Käufer zusätzliche Gewinnquellen. Franconofurt hat sich – im Unterschied dazu – das Ziel gesetzt, jährlich zehn Prozent des Bestandes durch den Verkauf ganzer Häuser abzugeben.

Auffällig ist, dass die gemessen an der Marktkapitalisierung von 80 Mill. Euro kleine Franconofurt sich über Börsengänge ihrer Töchter weiter aufsplittet. Selbst die Deutsche Wohnen, keinesfalls ein Schwergewicht, bringt rund 670 Mill. Euro Marktkapitalisierung auf die Waage.

Die seit Sommer 2005 börsennotierten Franconofurt brachte im September 2006 die FRM mit 21 Mill. Euro Immobilienvermögen an die Börse. Heute beträgt das Immobilienvermögen rund 100 Mill. Euro und es soll laut Halbjahresbericht vom Mittwoch am Jahresende doppelt so hoch sein. Als nächste Töchter sollen noch in diesem Jahr die in Nordrhein-Westfalen tätige Francono-West und im Jahr 2008 die in Leipzig gestartete Francono-Ost ihr Börsendebüt geben. Franconofurt selbst wird künftig als Beteiligungsholding agieren, die die Mehrheit an den regionalen Töchtern behalten wird.

Die Börsengänge führen zu niedrigen Marktkapitalisierungen und geringen Handelsvolumina – was Großinvestoren vom Einstieg abhält. „Uns wäre es lieber, es wäre ein Titel. Dann würde es uns leichter fallen, Franconofurt zu kaufen“, sagt Helmut Kurz, der den Immobilienaktienfonds von Ellwanger & Geiger führt. Die Kritik kontert Sen mit dem Hinweis, dass Investoren über die Franconofurt-Töchter gezielt regional investieren können, die Gesellschaften schnell wachsen und sich beispielsweise die DWS, Fondstochter der Deutschen Bank, trotz geringer Marktkapitalisierung mit neun Prozent an FRM beteiligt hat.

Ein im ersten Halbjahr 2007 gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 9,2 Mill. Euro verfünffachter Jahresüberschuss sowie die Ankündigung für das Gesamtjahr, 80 Cent Dividende zu zahlen, bescherte Franconofurt und der ebenfalls gute Zahlen veröffentlichenden FRM am Mittwoch Kursgewinne um zehn Prozent.

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