Handelsblatt-Kongress: Privatisierungsquoten sind zu optimistisch – Ausländische Käufer unterschätzen Sozialklauseln
Experten bezweifeln Erfolg von Fonds

Sie heißen Fortress, Cerberus oder Appellas, haben reichlich Geld in der Kasse und ziehen durch Deutschland auf der Suche nach Wohnungen. Am liebsten kaufen diese amerikanischen und britischen Gesellschaften, von Fachleuten Opportunity Fonds genannt, ganze Siedlungen. Jüngste Beispiele: Fortress übernimmt die Gemeinnützige Aktiengesellschaft für Angestellten-Heimstätten (Gagfah) von der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte.

BERLIN. Der Gagfah gehören 82 000 Wohnungen. Rund 2,1 Mrd. Euro fließen dadurch in die Rentenkasse. Cerberus und Whitehall kaufen dem Land Berlin die GSW Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft für knapp zwei Mrd. Euro ab. 65 700 Wohnungen wechseln so den Besitzer.

Das Geld der Fonds kommt von Versicherungen, Pensionskassen und Banken und trifft auf ein Angebot, das Renate Szameitat, Geschäftsführerin der Beratungsfirma Gewos GmbH, auf der Handelsblatt-Konferenz „Investmentmarkt Wohnimmobilien“ in Berlin mit potenziell 4,1 Millionen Wohnungen beziffert. Allein 2,6 Millionen davon seien im Besitz der Kommunen. Die öffentliche Hand will verkaufen, weil ihre Kassen leer sind. Dazu trennen sich viele Firmen von ihren Werkswohnungen, um sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren.

Noch profitiert der Wohnungsmarkt aus Investorensicht davon, dass trotz rückläufiger Bevölkerung die Zahl der Haushalte und der Pro-Kopf-Bedarf an Wohnraum steigt und gleichzeitig nur wenige Wohnungen neu gebaut werden. Attraktiv für Investments sind jedoch nur prosperierende Regionen, zu denen Expertin Szameitat Hamburg, den Großraum Düsseldorf, das Rhein-Main-Gebiet und München zählt. Denn nur dort werden die Mieten tendenziell steigen, während andernorts, wie etwa in Ostdeutschland, die Abrissbirne regiert.

Wo der Markt annähernd im Gleichgewicht ist, sind Mietrenditen von drei bis vier Prozent drin – mehr nicht, heißt es in der Branche. Doch damit dürften sich Cerberus & Co. kaum zufrieden geben. Opportunity Fonds peilen üblicherweise eine Eigenkapitalrentabilität von 15 bis 20 Prozent an. Das kann nicht allein dadurch gelingen, dass die Fonds die niedrigen Zinsen nutzen, um ihre Käufe zu 80 Prozent mit Fremdkapital zu finanzieren, so dass die über diese Hebel die Eigenkapitalrendite stark ansteigt.

Deshalb sieht das typische Geschäftsmodell vor, die gekauften Wohnungen zu modernisieren und möglichst schnell mit Gewinn an die Mieter zu verkaufen. Parallel werden die Verwaltungskosten gedrückt. Objekte, die keinen privaten Käufer finden, sollen nach fünf bis zehn Jahren an einen Großinvestor verkauft werden, wobei die Fonds zwischenzeitliche Wertsteigerungen einkalkulieren.

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