IAS-Einführung verändert die Immobilienbewertung
Neue Bilanzregeln zeigen stille Reserven

Bis vor ein paar Jahren war alles ganz einfach. Immobilien galten als „Betongold“ und genau so wurden sie in der Unternehmensbilanz behandelt: als sichere Sachwerte. Heute ist das anders – zumindest für börsennotierte Unternehmen, die spätestens ab dem kommendem Jahr nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften bilanzieren müssen.

wik DÜSSELDORF. Für sie gelten nicht mehr die Vorschriften des HGB, sondern die International Accounting Standards (IAS), inzwischen auch Financial Reporting Standards (IFRS) genannt. Immobilien, die nicht zu Unternehmenszwecken selbst genutzt werden, sondern Finanzanlagen sind, also Renditen abwerfen sollen, können zwar auch künftig weiterhin über das Verfahren der fortgeschriebenen Herstellungskosten bilanziert werden. In den so genannten „Notes“ aber müssen in jedem Fall auch die aktuellen Marktwerte – und damit stille Reserven – offen gelegt werden. In der Praxis heißt das: Mindestens einmal jährlich, nicht selten aber auch quartalsweise, muss ein Immobilienportfolio bewertet werden. Und dies, so schreiben die IFRS vor, nach einer einheitlichen Bewertungsmethode für den gesamten Immobilienbestand.

Immobilienunternehmen, die nicht nur in Deutschland, sondern international investiert sind, stellt dies vor die alles entscheidende Frage: Nach welcher Methode und von wem soll der „Marktwert“ ermittelt werden? Die größte deutsche Immobilien AG, die Bonner IVG, hat ihre Antwort gefunden. Ihren Immobilienbestand in Höhe von insgesamt etwa 3,3 Mrd. Euro, von dem bereits die Hälfte wertmäßig auf Objekte im Ausland entfällt, wird sie künftig von externen Gutachtern bewerten lassen. „Wir favorisieren dabei das Verfahren des Discounted-Cash-Flow“, berichtet Rolf Moritz Webeler, bei der IVG Leiter des Portfoliomanagements Inland. Dieses Barwertverfahren, kurz DCF genannt, sei im Unterschied zum deutschen Ertragswertverfahren nicht nur international anerkannt, sondern auch „objektiver und praxisnäher“. Für Investoren sei DCF die klassische und richtige Bewertungsmethode, findet auch der Bonner Immobiliensachverständige Thomas W. Stroh. Allerdings, warnt er, sei sie wesentlich vom Blick in die Zukunft bestimmt. „Und da wären eigentlich hellseherische Fähigkeiten gefragt.“

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