Im Hauptsacheverfahren noch nicht entschieden
Anleger gewinnen gegen das Land Berlin

Eine Vorentscheidung des Oberverwaltungsgerichts zur Wohnungsbauförderung sichert den Immobilienfonds Einnahmen.

DÜSSELDORF. Die zweite Runde in dem Streit um die Anschlussförderung im Sozialen Wohnungsbau in Berlin geht an die Anleger. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin hat in zwei vorläufigen Rechtsschutzverfahren angeordnet, dass das Land Berlin den geschlossenen Immobilienfonds Sistra GmbH & Co. KG und NBW Grundstücksgesellschaft GmbH & Co. KG die Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau auszahlen muss (Az.: 5 S 8.03 u. 5 S 14.03 v. 24. u. 28.7.). Dies gilt bis zur Entscheidung im Hauptsacheverfahren.

Den Fonds hätte anderenfalls die Insolvenz gedroht, weil sie ohne die Zuschüsse die Kreditzinsen nicht mehr hätten zahlen können. Die Entscheidungen sind nicht anfechtbar. „Künftig werden betroffenen Wohnungsgesellschaften sofort einstweiligen Rechtsschutz beantragen“, erwartet Walter Rasch, Vorsitzender des Berliner Landesverbandes der freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen als Reaktion.

Zwar handelt es sich um Einzelfallurteile, von denen im Fall Sistra zunächst nur 65 Anleger profitieren, doch könnten Tausende Anleger in etwa 400 geschlossenen Immobilienfonds davon profitieren. Denn Berlins früherer Bau- und Finanzsenator Klaus Riebschläger, der nun als Anwalt die Urteile erstritten hat, meint mit Blick auf die Urteilsbegründung: „Es kann niemand erwarten, dass im Hauptsacheverfahren anders entschieden wird.“ Die Sistra betreffend zählt das Gericht mehrere Punkte auf, denen zufolge die Anleger davon ausgehen durften, dass nach der ersten Förderperiode von 15 Jahren nur „noch über Art und Höhe einer Anschlussförderung zu entscheiden sein würde, dass die Gewährung weiterer Förderung im Grundsatz aber außer Frage stand.“ Das Gericht verweist auch darauf, dass zu den Förderbedingungen eine gesicherter Finanzierung gehörte. Die Fonds legten dazu Finanzierungspläne über 30 Jahre vor.

Nach diesem 1997 ausgelaufenen Fördermodell wird den Wohnungseigentümern vom Land Berlin die Differenz zwischen Sozialmiete – aktuell circa 4,50 Euro je Quadratmeter (qm) – und der einschließlich Darlehenszinsen bis zu rund 19 Euro/qm hohen Kostenmiete erstattet. Die Fonds finanzierten in etwa nach folgendem Schema: 30 Prozent Eigenkapital, 40 Prozent so genannte 1a-Darlehen, besichert durch die Wohnungen, und weitere 30 Prozent durch das Land verbürgte 1b-Darlehen. Letztere wurden durch eine Rückbürgschaft des Bundes gedeckt.

Die Ausschüttungen der Fonds sind gering. Die attraktiven Renditen resultieren allein aus bis zu 200 Prozent hohen anfänglichen Verlustzuweisungen, die Spitzenverdienern die Rückerstattung der Kapitaleinlage vom Finanzamt brachten.

Im Hauptsacheverfahren muss allerdings noch die Vorinstanz, das Verwaltungsgericht Berlin, entscheiden, ob der Senatsbeschluss von Anfang Februar, keine Anschlussförderung zu gewähren, rechtens ist. Die Senatsverwaltung für Finanzen will ihren „Totalausstieg“ aus der Anschlussförderung trotz der jüngsten OVG-Urteile durch die Instanzen fechten. „Wir werden alle rechtlichen Möglichkeiten bis zum Bundesverwaltungsgericht ausschöpfen“, sagt Sandra Hildebrandt, persönliche Referentin von Finanzsenator Thilo Sarrazin. Nach Berechnung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung könnte das Land durch den Totalausstieg nach der ersten Förderperiode 2,5 Mrd. Euro sparen.

Aber an anderer Stelle könnte Berlin wieder Geld verlieren. Das Bundesfinanzministerium soll einem Gerücht zufolge nicht bereit sein, sein Rückbürgschaftsversprechen für die 1b-Darlehen einzulösen, weil das Land durch den Förderstopp den Bürgschaftsfall selbst ausgelöst hat. Die Berliner Senatsverwaltung für Finanzen bestätigt dazu lediglich, dass es zwischen dem Bund und dem Land Berlin Diskussionen über die Rückbürgschaft gegeben hat.

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