Immobilien
Entwickler entdecken Afrika

Afrika galt bisher nicht als Favorit für größere Immobilienprojekte. Developer und Staatsfonds aus dem nahen Osten wagen erste Schritte auf den schwarzen Kontinent. Die Zeiten scheinen sich zu ändern.

DÜSSELDORF. Selbst für hart gesottene Immobilieninvestoren ist Afrika bislang ein gefährlicher Kontinent, überschattet von Unruhen, Bürgerkriegen und der Aids-Katastrophe. Nur in die südafrikanische Republik haben Projektentwickler aus Europa und Nordafrika bislang ein wenig Geld getragen. Doch nun ändert sich die Stimmung. Wie einst der legendäre Urwaldforscher David Livingstone wagen sich inzwischen mutige Gesellschaften auf den Kontinent - und entdecken hinter dem vermeintlich allgegenwärtigen Chaos die Chance auf hohe Renditen.

"In Afrika gibt es nicht nur Krisen", räumt Michael Haddock, Researchexperte bei Immobilienberater CB Richard Ellis (CBRE), mit den Vorurteilen auf. In Ländern wie Tansania und Uganda seien die politischen Strukturen stabil. Nigeria, der zwölftgrößte Erdölproduzent der Welt, hat 2006 als erster afrikanischer Staat seine Schulden beim Paris Club getilgt. Bei der informellen Geberrunde der 19 reichsten Staaten der Welt hatte das Land zuvor mit 22 Mrd. Euro in der Kreide gestanden. "In Ghana wächst die Wirtschaft seit 2 000 um durchschnittlich fünf Prozent pro Jahr", nennt Jonathan Broll, Geschäftsführer der gleichnamigen südafrikanischen Beratungsgesellschaft, ein weiteres wirtschaftlich stabiles Land im Herzen des Kontinents. Noch kräftiger legte vergangenes Jahr Tunesien zu: 6,2 Prozent betrug das Wirtschaftswachstum im nordafrikanischen Küstenstaat.

Hellhörige Investoren haben die neuen Dur-Töne in der bisherigen Mollsymphonie registriert. Der Projektentwickler Sama aus Dubai errichtet derzeit für 9,4 Mrd. Euro die neue Bürostadt Century City in Tunis. Denn immer mehr internationale Konzerne eröffnen in der tunesischen Hauptstadt Niederlassungen und benötigen dafür dringend moderne Office Towers. Zu den jüngsten Mietern zählen neben Siemens auch der schwedische Handykonzern Eriksson und der US-Pharmagigant Pfizer. In Ghanas Hauptstadt Accra lässt der auf aufstrebende Märkte spezialisierte britische Investor Actis jetzt für 22 Mio. Euro das erste moderne Einkaufszentrum Westafrikas hochziehen - die 20 000 Quadratmeter (qm) große Accra Mall.

"In Kenia fließt bereits erhebliches Kapital aus dem Ausland in die Entwicklung neuer Bürotürme", berichtet CBRE-Experte Haddock. Allerdings nicht genug, um den Bedarf zu decken. Weil die Büromieten 2007 in der Hauptstadt Nairobi zwar um mehr als 20 Prozent gestiegen sind, viele Unternehmen aber dennoch keine adäquaten Büroräume finden, bereitet die Regierung nun die Einführung offener Immobilienfonds vor. Über sie sollen vermögende einheimische Anleger den Markt anschieben. "Wir wollen damit zugleich den Kenianern die Möglichkeit verschaffen, indirekt Grundeigentümer zu werden und am Boom partizipieren zu können", sagt Stella Kilonzo, Vorsitzende der kenianischen Finanzaufsicht Capital Markets Authority (CMA).

Wenn auch der internationale Kapitalzufluss noch geringer ist als der Bedarf, treibt er bereits die Preise in die Höhe. "In Uganda sind die Anfangsrenditen der Class-A-Büroimmobilien seit 2006 von 13 auf zehn Prozent gefallen", schildert Haddock. Damit hat der Markt in der ugandischen Hauptstadt etwa südafrikanisches Performance-Niveau erreicht. Nach einer Studie von Colliers International werden Büroimmobilien in Durban derzeit zu Preisen gehandelt, die dem Käufer aus den Mieteinnahmen eine Anfangsrendite von 10,7 Prozent pro Jahr bescheren. In Kapstadt sind es 8,7 Prozent.

Zu den Vorreitern unter den Investoren in den neuen Märkten zählen südafrikanische Gesellschaften wie JHI. Der Konzern aus Johannesburg hat auf dem Kontinent bereits ein Immobilienportfolio im Wert von 31 Mrd. Rand (2,6 Mrd. Euro) zusammengekauft. Inzwischen kommen monatlich neue Mitbewerber hinzu. "Immer mehr angelsächsische und asiatische Beteiligungsgesellschaften, die bislang nur in Aktien afrikanischer Unternehmen investierten, legen einen Teil ihres Kapitals nun direkt in Immobilien an", sagt JHI-Direktor Wayne Wright. Gesucht würden von diesen Investoren moderne Objekte in Toplagen in den Hauptstädten Angolas, Ghanas, Nigerias und Sambias.

Auch Staatsfonds der nahöstlichen Emirate sehen heute in Afrika mehr Chancen als Risiken. Emaar, der größte börsennotierte Projektentwickler des Nahen Ostens, zu dessen 64 Mrd. Euro schwerem Immobilienportfolio unter anderem der berühmte Burj Dubai zählt, will in Ägypten und Marokko Apartmentkomplexe errichten, darunter auch Sozialwohnungen. Gigant Dubai World, dessen Jahresumsatz auf mehr als 20 Mrd. Euro geschätzt wird, hat für hunderte Mio. Euro Luxushotels und Safari-Lodges von Mozambique bis Marokko errichtet und plant weitere Investments in Benin, Gabun und dem Senegal. Vorstandschef Sultan Ahmend Bin Sulayem sieht den Staatsfonds aus Dubai dabei auch als Entwicklungshelfer: "Wir wollen den Wert unseres Investmentportfolios steigern, indem wir das Wachstum auf dem afrikanischen Kontinent stärken und Tausende neuer Arbeitsplätze schaffen."

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