Immobilienblase
Die Überhitzung muss raus

Die Angst vor dem Platzen der Immobilienblase in Spanien hat am Dienstag die Aktien in die Tiefe gezogen. Der Ibex-Index der spanischen Standardwerte fiel um 2,7 Prozent. Einer der Hauptgründe für das Absacken waren die Kursverluste von Immobilien- und Banktiteln. Das Immobilienunternehmen Immocaral brach um 13,5 Prozent ein, die Aktien von Mitbewerber Astroc zeitweise sogar um ein Viertel.

Die spanischen Immobilienaktien kämpfen mit hausgemachten Problemen. "Es wird keinen Domino-Effekt geben", entwarnt Stefan Leibold, der den E&G Immobilienaktienfonds des Bankhauses Ellwanger & Geiger managt. Die Bewertungen der spanischen Immobilienaktien seien schon seit einer Weile nicht angemessen gewesen. Auch Stefan Goronczy, Immobilienaktienanalyst bei der HSH Nordbank, sieht kein Übergreifen der Kurseinbrüche auf Deutschland oder Großbritannien.

In den vergangenen Jahren war Spanien von einem enormen Bauboom geprägt. Zwischen den Jahren 2000 und 2006 wurden nach Angaben des Ministeriums für öffentliche Bauvorhaben knapp 4,5 Mill. Neubauwohnungen genehmigt. Allein im vergangenen Jahr waren es wieder 864.000 neue Einheiten, die Spanien damit zum Spitzenreiter in Europa machten.

Analysten sehen die Sättigungsgrenze aber bereits überschritten. Nach einem riesigen Bauboom in Spanien gehen die Wachstumsraten bereits langsam zurück. Auch wenn vorerst die Nachfrage den Preis für Immobilien noch in die Höhe treiben könnte, sollte diese Entwicklung durch ein einsetzendes Überangebot bald wieder reguliert werden.

Die Seopan, der Branchendachverband der Bauwirtschaft, verspricht sich von der Verabschiedung des neuen Bodenbaugesetzes mehr Flexibilität bei der Bereitstellung von Neubauland. Damit könnten die Baulandkosten verringert und in weiterer Folge der Anstieg der Wohnungsbaupreis abgeschwächt werden.

Sollten die Immobilienpreise massiv nach unten nachgeben, dürfte sich dies nicht nur auf das Konsumverhalten niederschlagen. Da der Bausektor rund 17 Prozent des Bruttoinlandsproduktes ausmacht, würde sich ein Rückschlag auf breiter Ebene bemerkbar machen. Zum Vergleich: In Deutschland liegt dieser Wert mit rund elf Prozent deutlich niedriger.

Für das laufende Jahr prognostiziert Seopan-Präsident Enrique de Aldama im Hochbau jedoch eine Steigerung zwischen 3,5 und 5,5 Prozent. Die Auftragsbücher der Bauunternehmen seien noch kräftig gefüllt. Mit einer Abschwächung rechnet er erst im Jahr 2008.

Dass mit dem bisherigen Boom viel Geld verdient werden konnte, zeigen auch die Akquisitionen der spanischen Baubranche. Zum Teil wurde auch versucht, durch Diversifizierung das Risiko eines einzigen Standbeines zu reduzieren. Der Baukonzern Acciona hat sich beim spanischen Versorger Endesa eingekauft. Mitbewerber ACS ist mit 25 Prozent am deutschen Unternehmen Hochtief und mit 40,5 Prozent am spanischen Energiekonzern Union Fenosa beteiligt.

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