Immobilienboom
Stuttgarter Büromarkt ist leer gefegt

Ungewöhnliche Sorgen plagen Unternehmen, die mit ihren Mitarbeitern in Stuttgart ansässig werden wollen. Es gibt wenig freie Büroflächen. Die Landeshauptstadt erlebt ein boomendes Investmentgeschäft, auch durch eine Reits-Phantasie beflügelt.

HB STUTTGART. Zwar fanden laut einer Studie des Bankhauses Ellwanger & Geiger 2006 rund 140 000 Quadratmeter (qm) Büroflächen neue Mieter. Davon wurden 12 000 qm durch Selbstnutzer belegt. Doch das Angebot ist knapper als anderswo. Leinfelden-Echterdingen eingeschlossen verfügt die Schwabenmetropole derzeit nur über eine Flächenreserve von 6,5 Prozent. Und die wird sich in den nächsten zwei Jahren weiter verringern. "Indikator dafür sind die geringen Fertigstellungen und die bereits hohe Vorvermietung", sagt Immobilienvermittler Frank Leukhardt von Colliers Bräutigam & Krämer.

In diesem Jahr würden im Stadtgebiet gerade mal 35 000 qm Büroflächen neu gebaut, von denen jedoch bereits 94 Prozent vermietet seien. "Wir können Flächensuchende kaum bedienen", so Leukhardt weiter. Eine Studie des Analyseinstituts Bulwien-Gesa geht für die Zukunft von einem erheblichen Flächenbedarf aus. Bis zum Jahr 2015 werde die Zahl der Beschäftigten um 16 000 ansteigen. Außerdem würden neue Flächen von Unternehmen benötigt, die sich bis dahin strukturell verändern, etwa durch Standortverlagerungen oder Fusionen. Rein rechnerisch ergebe sich daraus ein zusätzlicher Bedarf von mehr als einer Million qm. Frei verfügbar wären in Stuttgart aber nur 210 000 qm. Daraus leitet die Studie einen Neubaubedarf von 860 000 qm Bruttogeschossfläche ab.

Leukhardt hält von solchen Zahlenspielchen wenig. "Was soll sich denn plötzlich ändern?", fragt er. Das Vermietungsgeschäft zeige seit Jahren verhältnismäßig stabile Zahlen. Plötzliche Preissprünge oder schmerzhaft hohe Leerstände kenne man in Stuttgart nicht. So pendeln die Spitzenmieten seit Jahren zwischen 17 und 18,50 Euro. Und selbst in den Abschwungsphasen wurde die 15-Euro-Grenze für erstklassige Flächen nie unterschritten.

Diese Stabilität, die manche vielleicht als Langeweile auslegen würden, bescherte der Stadt 2006 einen einzigartigen Investmentboom. Büro- und Geschäftshäuser im Wert von 1,5 Mrd. Euro wechselten den Besitzer. Damit hat sich das Transaktionsvolumen im Vergleich zu den Vorjahren mehr als verdreifacht. Verursacht haben den plötzlichen Geldsegen ausländische Käufer. "In den vergangenen Jahren schwankte deren Anteil am Verkaufsergebnis regelmäßig zwischen fünf und 15 Prozent. Im Jahr 2006 stieg er auf über 80 Prozent", berichtet Leukhardt weiter.

Die größten Deals: Die ING Real Estate veräußerte vor vier Wochen das 2006 fertig gestellte Stadtteilzentrum "Cannstatter Carré" mit mehr als 23 000 qm Laden- und Gastronomie- sowie 15 000 qm Büroflächen an einen von Lasalle Investment Management und Morley Fund Management betreuten Fonds. Investitionsvolumen: 100 Mill. Euro. Auch die Daimler-Chrysler-Hauptverwaltung wechselte den Besitzer, über eine Sale-and-Lease-back-Transaktion: Ixis Capital Partners sicherte sich die Immobilie für 240 Mill. Euro sowie einen Mietvertrag mit Verkäufer Daimler-Chrysler über 15 Jahre.

Durch eine größere Portfolio-Transaktion der Union Investment Real Estate AG (vormals Difa) gelangten zwei weitere Stuttgarter Immobilien in neue Hände: das Büro- und Geschäftshaus City-Plaza am Rotebühlplatz sowie der Bürokomplex Officium im Vaihingen. Beide zählen nun zum Liegenschaftsvermögen der Tishman Speyer Properties. "Für den Kauf von Einzelobjekten hätten sich diese Käufergruppen niemals nach Stuttgart verirrt", analysiert Leukhardtdas Geschehen. Aber viele Pakete institutioneller Verkäufer hätten 2006 etliche Immobilien aus Stuttgart enthalten, unter anderem ein Portfolio der Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft, das für 520 Mill. Euro an Morgan Stanley ging oder der Westinvest, das für 505 Mill. Euro zur IVG AG wechselte.

Insofern habe der Markt auch von der Reits-Phantasie der Erwerber profitiert. "Den meisten Investoren ging es in den vergangenen beiden Jahren darum, schnell Substanz aufzubauen, um mit einem möglichst großen Immobilienbestand an die Börse zu gehen", urteilt Makler Frank Leukhardt. Die Zeit ist nun da: Gerade hat der Bundestag das lange umstrittene Gesetz über die Einführung börsennotierter Real Estate Investment Trusts (Reits) beschlossen.


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