Immobilieninvestmentmarkt
Ende einer Rekordjagd

Auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt wird nicht mehr das ganz große Rad gedreht: Im nächsten Jahr werden weniger Immobilien als 2007 gekauft werden. Und falls bis zum Jahresende dennoch ein Rekordtransaktionsvolumen erreicht werden sollte, dann nur wegen des außergewöhnlich guten ersten Halbjahrs.

FRANKFURT. Jetzt endgültig abgeschlossene Geschäfte wie etwa der 2,7 Mrd. Euro schwere Mega-Deal zwischen dem Grundwert-Fonds der Dresdner Bank und dem Whitehall-Fonds der US-Investmentbank Goldman Sachs wurden noch vor der seit Juni herrschenden Krise der Immobilienfinanzierer eingefädelt. Oberhalb von 300 Mill. Euro geht nichts mehr, heißt es in der Immobilienbranche. Solche großen Transaktionen wurden teils bis zu 95 Prozent fremdfinanziert. Nun können die Banken die Kredite nicht mehr am Kapitalmarkt weiterplatzieren – und langfristig nehmen sie solche Kredite nicht in die eigenen Bücher.

„Derzeit stellen wir fest, dass manche Verkäufer angesichts der Marktbedingungen den Verkauf abblasen, unter der Hand weiter nach Interessenten suchen oder aber bereit sind, zu niedrigeren Preisen zu verkaufen“, sagt Christian Ulbrich, Deutschland-Chef des global agierenden Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL). Ähnliche Erfahrungen macht Fabian Klein, beim JLL-Wettbewerber CB Richard Ellis (CBRE) für das Investmentgeschäft in Deutschland verantwortlich. Statt Gebäude oder Portfolios über Bieterverfahren zu veräußern, würden gezielt potenzielle Investoren einzeln angesprochen.

Ulbrich erwartet nun rund 51 Mrd. Euro Umsatz am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt in diesem Jahr. „Wäre es nicht zur Subprime-Krise gekommen, hätten wir den Wert des Jahres 2006 deutlich übertroffen.“ Aber es wird nicht so weiter gehen: „Es ist im nächsten Jahr absolut unmöglich, ein annähernd vergleichbares Volumen zu erreichen“, sagt Fabian Klein. Ein Grund dafür sind die 2008 niedrigeren Preise. „Was die Transaktionszahl anbelangt, bin ich hingegen nicht so skeptisch, weil sich die Preisbereinigung sehr schnell vollzogen hat“, ergänzt Ulbrich, der Preiszugeständnisse von bis zu 20 Prozent bei heterogenen Portfolios sieht.

Ein solches Portfolio ist beispielsweise das der Deutschen Post, die rund 1 000 sehr unterschiedliche Objekte verkaufen will. Warum die Post jetzt mit einem solchen Paket an den Markt geht, könne die Branche nicht nachvollziehen, sagt Klein: „Die Post ist damit ein halbes, wenn nicht ein Jahr zu spät.“ Geringere Preiszugeständnisse müssen die Verkäufer von Objekten an nicht reproduzierbaren Standorten wie etwa dem Potsdamer Platz in Berlin machen. Ulbrich schätzt, dass sich Einbußen in solchen Fällen um fünf Prozent bewegen könnten.

Bisher hat Ulbrich noch keine Notverkäufe gesehen, weil Investoren die Refinanzierung weggebrochen ist. „Ich gehe davon aus, dass wir dieses Szenario 2008 in dem einen oder anderen Fall erleben werden.“ Weswegen er allerdings auch keine Riesenkrise erwartet.

Die Banken werden jedoch weiter auf der Bremse stehen. „Noch haben die Bilanzen der Banken keineswegs alles preisgegeben. Da wird noch mehr kommen, man serviert uns das in verdaubaren Portionen“, meint der JLL-Deutschland-Chef. Die Zeiten der schnellen Finanzierungszusagen sind vorüber, macht Claudio Lagemann, Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank deutlich: „Wir werden es voraussichtlich seltener sehen, dass eine Bank alleiniger Arrangeur einer Transaktion ist und erst im zweiten Schritt andere Banken einlädt.“ Investoren werden immer öfter selbst ein Konsortium von Finanzierern zusammenstellen müssen.

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