Immobilienmarkt München
Chronischer Mangel an freien Büros

Zurück in die Innenstadt: Auf dem größten deutschen Büromarkt München herrscht dichtes Gedränge, denn immer mehr Firmen zieht es in die City-Lagen. Einen „fast schon chronischen Mangel an freien Büros“ beobachtet Karl-Heinz Gasche, der Münchener Regionalleiter des Maklerbüros Dr. Lübke.

HB MÜNCHEN. Vor allem Büroflächen bis 1 500 Quadratmeter (qm) seien rar, und die Mieter müssten zum Beispiel beim Grundriss oder bei der Ausstattung der Objekte Abstriche in Kauf nehmen, wenn sie überhaupt einen Vertrag unterzeichnen wollten. Knapp 13 Mill. qm Büroflächen hat München innerhalb der Stadtgrenzen zu bieten, in den nächsten vier Jahren sollen noch einmal mehr als 750 000 qm hinzukommen. Dennoch wird die Leerstandsquote im gleichen Zeitraum um mehr als 30 Prozent sinken, erwartet Hartmut Bulwien, Aufsichtsrat beim Immobilienanalyse-Institut Bulwien Gesa. „Viele Firmen kommen jetzt aus dem Winterschlaf, nachdem sie jahrelang auf engem Raum gesessen haben“, sagt Bulwien. Zudem liefen demnächst viele Fünfjahresverträge aus, die die Firmen zum Ende der letzten Expansionswelle 2002 abgeschlossen hätten.

Einige Neuzugänge beschleunigen den Platzmangel zusätzlich – zum Beispiel der Industriegase-Hersteller Linde, der vor kurzem seinen Umzug von Wiesbaden in die bayerische Hauptstadt abgeschlossen hat – doch ein großer Teil des Bedarfs kommt von Münchener Firmen. Pharma-Riese Bristol-Myers Squibb etwa wird im nächsten Jahr aus Platzgründen in ein neues Domizil übersiedeln.

Mehr als 120 000 qm Bürofläche wurden bereits in den ersten drei Monaten dieses Jahres neu vermietet, berichtet der Immobilienmakler Schauer & Schöll. Im vergangenen Jahr erreichte dieser Wert mehr als 630 000 qm. 85 Prozent davon befand sich innerhalb des Stadtgebiets. Ein Fünftel der Neuvermietungen gingen an Beratungsunternehmen und Rechtsanwälte, auch IT-Firmen mieten wieder mehr Fläche. Bis zum Jahr 2015 werde fast ein Viertel der neu benötigten Flächen auf die New Economy entfallen, erwarten Analysten. Auf der Warteliste bei Schauer & Schöll stehen außerdem Gesuche vieler Firmen, die insgesamt weitere 300 000 qm anmieten wollen. Das bedeute eine Steigerung von rund 80 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal, sagt das Maklerunternehmen.

Auch andere Indizien deuten darauf hin, dass der neue Boom noch anhalten wird. „In der Innenstadt wird nach längerer Zeit wieder spekulativ gebaut, also schon bevor die Mietverträge für die Flächen abgeschlossen sind“, sagt Christof Sämmer, Leiter der Bürovermietung München beim Immobilienriesen Jones Lang Lasalle (JLL). Das ist wichtig, weil es in München oft üblich sei, Neubauvorhaben erst ab einem Vorvermietungsstand von 35 bis 40 Prozent zu realisieren, erklärt auch Karl-Heinz Gasche. Dadurch seien die Objekte meist schon zum Großteil vermietet, bevor auch nur der erste Stein gelegt wird. „Die hochwertigen Flächen in der Innenstadt sind fast alle vergeben, darum macht es jetzt wieder Sinn zu bauen“, analysiert Sämmer. Und beherzter zu investieren: Die Hamburger Alstria Office AG etwa gab im vergangenen Monat rund elfeinhalb Mill. Euro für ein Bürogebäude mit knapp 7 000 qm Fläche aus – obwohl ein Großteil des Gebäudes gar nicht vermietet ist. Der Verkäufer habe Alstria „jährlich garantierte Mieteinnahmen von 900 000 Euro“ in den nächsten drei Jahren zugesichert, hieß es.

Für das ewige Sorgenkind Hallbergmoos allerdings haben die positiven Entwicklungen bisher noch kaum Auswirkungen. Hier an der Flughafenachse sind mehr als 13 Prozent des Angebots ohne Mieter, hat Bulwien Gesa ermittelt – einige davon seit dem Tag der Fertigstellung. Dabei liegen die Mieten bereits jetzt bei weniger als der Hälfte verglichen mit der Innenstadt, zeigt eine Statistik von Schauer & Schöll: Zwischen 20 und 32 Euro pro qm Bürofläche müssen die Mieter durchschnittlich in den besten City-Lagen in einem Neubau hinblättern; vereinzelt werden bis zu 30 Euro pro qm sowie Abstandszahlungen an die Vormieter gezahlt. Bei hochwertigen älteren Objekten sind es noch rund 17 Euro. In Hallbergmoos dagegen können die Eigentümer bestenfalls 10,50 Euro pro qm verlangen, in Altbauten sogar nur acht Euro und weniger.

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