Markt für Gewerbeimmobilien
Fassaden bröckeln, Schulden belasten

Auf dem deutschen Markt für Gewerbeimmobilien bleiben nur noch wenige Investoren übrig, die als zahlungskräftige Käufer auftreten können. Die meisten sind froh, wenn sie nicht zu viel abstoßen müssen. Das Gros der Anleger konzentriert sich auf langfristig und voll an Unternehmen mit guter Bonität vermietete Gebäude.

DÜSSELDORF. Die Szenarien für die deutsche Wirtschaft werden von Woche zu Woche bedrohlicher. Am 25. November 2008 prognostizierte die OECD für 2009 eine Schrumpfung des Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 0,8 Prozent. Am 5. Dezember erhöhte die Deutsche Bank auf 1,5 Prozent, später schrieben die ersten Wirtschaftsinstitute eine Zwei vor das Komma, bis die Bundesregierung Mitte Dezember von drei Prozent Minus sprach.

Die Immobilienbranche kommt mit ihren Berechnungen, was das alles für ihren Markt bedeutet, kaum noch nach. Helge Scheunemann, Analyst des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL) in Deutschland, hat zunächst kalkuliert, was ein Minus von 0,8 Prozent für den Bürovermietungsmarkt bedeutet: Die Zahl der Beschäftigten im Dienstleistungssektor nimmt um 0,5 Prozent ab. Die sogenannte Nettoabsorption geht im kommenden Jahr gegen null. Um die Nettoabsorption zu erhalten, wird die vermietbare Fläche nach Abzug ungenutzter Flächen am Jahresende mit dem entsprechenden Wert am Jahresanfang verglichen. Da in der Regel mehr Bürofläche gebaut als abgerissen wird, bedeutet ein höherer Wert am Jahresende, dass zusätzliche Fläche vermietet wurde. Ein Wert um null deutet deswegen darauf hin, dass der Leerstand gestiegen ist. Genau das wird 2009 geschehen - und zwar umso mehr, je stärker die Wirtschaft schrumpft. Bei einem BIP-Minus von zum Beispiel drei Prozent würde die Nettoabsorption gewiss negativ und die Leerstandsquote nicht bei den von Scheunemann geschätzten 10,5 Prozent haltmachen.

Auf der Strecke bleiben zuerst Gebäude, die mit dem aktuellen Ausrüstungsstandard nicht mithalten können und die, die an der Peripherie der Metropolen liegen. Manches Objekt wird praktisch nicht mehr vermietbar sein. Da mag es deutsche Vermieter trösten, dass die Büromieten in den Metropolen weit weniger sinken als im europäischen Durchschnitt. Dennoch werden es je nach Ort 4,5 bis 9,5 Prozent sein.

Und eines ist sicher: Einige Immobilieninvestoren werden kapitulieren müssen. Christian Ulbrich, gerade zum Europa-Chef des internationalen Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle aufgestiegen, sieht die Immobilienaktiengesellschaften auf der Liste der Verlierer weit oben. Fremdkapital bekommen die Aktiengesellschaften wie viele andere Investoren nur schwer. Kein Zufall, dass ihre Vorstände permanent mit den Banken über die Prolongation auslaufender Kredite verhandeln. Das ist doppelt schwer. Die Banken beleihen Gebäude nicht mehr so hoch wie vor der Krise, als Finanzinvestoren in der Spitze bis über 90 Prozent des Kaufpreises auf Pump finanziert wurde. Gleichzeitig brechen die Immobilienwerte ein und engen den Kreditspielraum gleich mit ein. Die Bewertung zu Marktpreisen nach dem internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS wird für die AGs zum Fluch. Denn wegen der marktbedingten Abwertungen werden sie in diesem Jahr einen Verlust nach dem anderen publizieren. Das sind keine Kaufsignale für Aktionäre. Nach Kursverlusten von teils um die 80 Prozent binnen eines Jahres sind Kapitalerhöhungen für die Immo-AGs unmöglich geworden. Schlussendlich werden Gesellschaften in den fallenden Markt hinein verkaufen müssen.

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