Mieter muss dann gar nichts tun
Starre Renovierungsklauseln in Mietverträgen unwirksam

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein Urteil gefällt, das viele Mieter von ihrer Renovierungspflicht befreit. Ist in einem Mietvertrag ein starrer Fristenplan festgelegt, nach dem der Mieter die Wohnung unabhängig von ihrem Zustand regelmäßig auf seine Kosten renovieren soll, so kann er diese vermeintliche Verpflichtung getrost ignorieren.

Er muss dann gar nichts tun, entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil (Az.: VIII ZR 361/03)

Im konkreten Fall stand im Mietvertrag folgende Klausel:

• „Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen.

Die Zeitfolge beträgt:

bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre

bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre“

Diese Klausel benachteiligt den Mieter nach Ansicht der Richter allerdings unangemessen. Aus zwei Gründen: erstens lägen diese Fristen unterhalb der allgemein anerkannten. Zweitens seien die Fristen starr: Der Mieter wird auch dann zu den Arbeiten verpflichtet, wenn gar kein Renovierungsbedarf besteht. Weiter sei ein Interesse des Vermieters nicht schützenswert, den Mieter zu Renovierungen zu verpflichten, wenn gar kein Bedarf besteht.

Die Klausel ist nun komplett unwirksam. Das bedeutet zum einen, dass der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen erledigen muss. Zum anderen gilt dann die gesetzliche Regelung. Gemäß dieser hat der Vermieter die Wohnung in einem Zustand zu erhalten, der für einen vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Es ist demnach zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Vermutlich sind von diesem Urteil sehr viele Mietverträge betroffen. Denn die jetzt beanstandeten Klauseln standen in einem weit verbreiteten Formularmietvertrag des Landesverbands der hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer.

Für Vermieter ist es dennoch möglich, Fristen zu setzen – sofern sie nicht starr sind. Der BGH weist auf einen vom Bundesjustizministerium herausgegebenen Mustermietvertrag hin. Dieser enthält eine wichtige Formulierung für die Fristen: „im allgemeinen“. Dadurch wird eingeschränkt, dass nur dann die Schönheitsreparaturen fällig sind, wenn sie nötig sind. Die Fristen betragen: drei Jahre für Küchen, Bäder, Duschen, fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten sowie sieben Jahre für alle anderen Nebenräume.

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