Mietkosten pro Mitarbeiter entscheidend
Angebot an modernen Büroflächen steigt

Selbst in München stellt man sich mittlerweile auf dauerhafte Leerstände ein.

DÜSSELDORF. Eigentlich müsste die Stimmung auf dem Münchner Büromarkt am Boden sein. Nach Angaben des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) stieg die Leerstandsrate in der bayerischen Landeshauptstadt im ersten Quartal 2004 auf 7,9 Prozent oder 1,36 Millionen Quadratmeter. Das ist die Fläche von etwa 250 Fußballfeldern und bedeutet rechnerische Mietausfälle von rund 60 Millionen Euro. Im Vorjahreszeitraum hatte der Leerstand noch 5,1 und im ersten Quartal des Ausnahmejahres 2000 weniger als ein Prozent betragen.

Dennoch: Experten glauben, dass der Münchner Büromarkt gestärkt aus der Krise kommen wird. Denn der durch das Überangebot ausgelöste Wettbewerbsdruck verursacht nicht nur fallende Mieten. Der Bauboom seit Ende der 90er Jahre hat auch höhere Standards in der Gebäude- und Ausstattungsqualität mit sich gebracht. „Die Qualität der heute verfügbaren Flächen bedeutet einen Quantensprung gegenüber der Qualität des früheren Angebots“, sagt Lutz Behrendt, Leiter des Investmentbereichs beim Immobiliendienstleister Atis Real Müller International.

Der Anteil moderner Flächen in München habe sich zwischen 2000 und 2003 von sieben auf 13 Prozent erhöht. Als modern bezeichnet das Unternehmen Gebäude, die jünger als fünf Jahre sind. Gefragt sind vor allem Effizienz und Flexibilität. „Die Kunden schauen heute weniger auf die Kosten pro Quadratmeter. Maßgeblich sind die Kosten pro Mitarbeiter“, sagt Peter von Valy, Leiter der Münchner Vermietungsabteilung von Jones Lang LaSalle.

Flexibilität gewähren beispielsweise Hohlraumböden: Sie nehmen die gesamte Verkabelung auf und führen sie über so genannte Bodentanks flexibel zum gewünschten Schreibtisch. „Jeder Mitarbeiter kann überall sitzen. Das ist wichtig, weil mit den Projekten oft auch die Teambesetzungen wechseln“, sagt Peter von Valy. Von einem Rohrsystem mit kaltem Wasser durchzogene Kühldecken gelten als kostengünstige und gesunde Alternative zur strombetriebenen Klimaanlage.

Angesichts des großen Büroangebots spielt für Investoren und Mie-ter aber auch die Lage wieder eine wichtige Rolle. „Im Binnenwettbewerb setzt sich das Neubauprojekt Parkstadt Schwabing gegen die in Bezug auf die Gebäudequalität vergleichbaren Standorte Theresienhöhe und Neue Messe Riem durch, weil sie zentral auf der Achse Innenstadt-Flughafen liegt“, glaubt Lutz Behrendt. In der Parkstadt haben sich bereits die Beratungsfirma Roland Berger und der Computerhersteller Fujitsu Siemens eingemietet. Überdies, so Behrend, lägen die Quadratmeterpreise mit 15 Euro um 30 Prozent günstiger als in der City.

Trotzdem ist der Leerstand noch hoch, Zeichen des enormen Flächenangebots. Auch wenn weniger gebaut wird – „die im Bau befindlichen Flächen sind im ersten Quartal 2004 um mehr als 55 Prozent auf 281 000 Quadratmeter zurück gegangen", sagt Behrend –, ändert dies kurzfristig nicht viel.

„Man wird sich dauerhaft an einen Leerstand von 500 000 Quadratmetern gewöhnen müssen“, glaubt Wolfgang Müller, Leiter der Niederlassung Südost der HTP, Hochtief Projektentwicklung. Auch die Tochter des Essener Baukonzerns startet deshalb neue Vorhaben wie den „Laimer Würfel“ erst, wenn Mieter gefunden sind.

Dennoch sind die Experten optimistisch: Als weltweit viertgrößter Hightechstandort und dank des gesunden Branchenmix bleibe München für Finanzdienstleister, Beratungsgesellschaften sowie Medien- und Werbefirmen ein Top-Standort.

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