Mietrecht
Mieter darf zu kleine Wohnung kündigen

Gute Nachrichten für Mieter: Wenn die Wohnung kleiner ist, als im Vertrag ausgeschrieben, können sie fristlos kündigen und Mietzahlungen zurückfordern. Das gilt auch auch noch Jahre nach dem Einzug, urteilte der Bundesgerichtshof. Wann Mieter aus ihrem Vertrag rauskommen.

KARLSRUHE. Mieter, die ihre Wohnung schnell kündigen möchten, sollten jetzt zum Zollstock greifen. Wenn ihr Heim erheblich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, können Sie den Vertrag fristlos kündigen. Das entschied der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe (BGH VIII ZR 142/08).

Geklagt hatte ein Mieter, dessen Wohnung laut Vertrag "ca. 100 Quadratmeter" groß sein sollte, in Wahrheit aber weniger als 80 Quadratmeter maß - eine Differenz von fast einem Viertel. Dem Urteil zufolge reicht diese Abweichung für eine fristlose Kündigung, obwohl der Mieter bereits fast drei Jahre dort gewohnt hatte.

Der Vorteil für Mieter in nur vermeintlich großen Wohnungen: sie können schnell aus ihren Verträgen raus und auf eine Erstattung der Mietzahlungen seit dem Einzug rechnen. Mieter können aber nur dann kündigen, wenn sie die Differenz zwischen realer und angegebener Quadratmeterzahl nicht schon kurz nach Einzug erkannt haben und auf eine zeitnahe Kündigung verzichten.

Bei der Berechnung der Wohnfläche zählen vor allem die Räume innerhalb der Wohnung. Deren Flächen werden voll angerechnet, wenn die Räume mindestens zwei Meter hoch sind. Die Fläche von Zimmern, die nur zwischen einen und zwei Metern hoch sind, wird nur zur Hälfte angerechnet. Flächen mit niedrigerer Deckenhöhe zählen nicht mit.

Unklar bleibt aber, ob Terassen und Balkone zur Mietfläche zählen. Nach einem früheren Urteil des Bundesgerichtshofs gelten bei der Berechnung der Wohnungsgröße normalerweise die Vorschriften des Sozialen Wohnungsbaus. Abweichungen davon sind denkbar, wenn Mieter und Vermieter ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder vor Ort eine andere Berechnung üblich ist (BGH VIII ZR 86/08). " Für unzählige Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern besteht nach wie vor keine Rechtssicherheit, wie die entscheidende Frage nach der korrekten Wohnungsgröße zu beantworten ist", sagt der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten.

Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt für die Vertragsabschlüsse ab 2004 die Wohnflächenverordnung mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Eine Terrassengrundfläche von 45 Quadratmetern würde danach bei der Berechnung der Wohnungsgröße nur mit 11,25 Quadratmetern angesetzt. Bei älteren Mietverträgen werden Terrassen- und Balkonfläche dagegen mit bis zu 50 Prozent angesetzt.

Jens Hagen
Jens Hagen
Handelsblatt / Redakteur
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