Neue Kauflust
Umwälzungen am Wohnungsmarkt

Die Wohnungsmieten in Deutschland steigen, die Aktienkurse der Immobilienanbieter auch. Einige Gesellschaften könnten bald über das nötige Kapital verfügen, schwächere Konkurrenten zu übernehmen. Eine längst überfällige Marktbereinigung könnte bevorstehen.
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DÜSSELDORF. Der deutsche Markt für Wohnimmobilien hat bisher viele euphorisch gestartete ausländische Fianzinvestoren enttäuscht. Die Mieten stiegen weit weniger rasant als erwartet. Die Idee, den Deutschen ihre Mietwohnungen zu verkaufen, zog nicht. Eine Marktbereinigung ist seit langem fällig. In diesem Jahr könnte sich vieles bewegen, wenn die börsennotierten Wohnimmobiliengesellschaften Kraft aus ihren steigenden Aktienkursen schöpfen. Vor ihnen liegt ein Markt, auf dem die Mieten steigen und damit auch die Gebäudewerte.

Die Kurse der Wohnimmobilienaktien nähern sich den Nettovermögenswerten je Aktie, dem Vermögen minus Schulden (siehe Grafiken). Das begünstigt Börsengänge und Kapitalerhöhungen, denn die Unternehmen müssen ihre Aktien nicht mehr weit unter Wert anbieten. TAG Immobilien ist diesen Weg vor wenigen Tagen gegangen, die Deutsche Wohnen bereits vor einem Jahr. "Mit dem neu eingesammelten Geld können die Unternehmen Konkurrenten erwerben", sagt Analyst Kai Klose von der Berenberg Bank. Er erwartet, dass die Konsolidierung jetzt in Gang kommt.

GSW und Colonia als Übernahmeziele

Die Deutsche Wohnen, die Nummer zwei unter den börsennotierten Wohnungsgesellschaften, buhlt um die ebenfalls in Berlin ansässige GSW. Die Hamburger TAG hat ein Übernahmeangebot an die Aktionäre des drittgrößten börsengehandelten Vermieters, Colonia Real Estate, vorgelegt und kalkulierte dafür bisher 135 Millionen Euro ein. Allerdings wird TAG wohl noch etwas drauflegen müssen: Colonia zeigt sich durchaus offen, hat das erste Angebot jedoch als zu niedrig zurückgewiesen.

Der größte private Wohnungsvermieter, die Deutsche Annington mit 220000 eigenen und für andere verwalteten Einheiten im Portfolio, schaut noch zu. Kenner der Annington spekulieren allerdings, dass sie bei sich bietender Gelegenheit auf Kapital zurückgreifen kann, das ursprünglich für den Kauf der LEG NRW verwendet werden sollte. Annington-Geschäftsführer Wijnand Donkers hat in jüngster Zeit kaum etwas gekauft.

Ob der Markt aber wirklich einen Konsolidierungsschub durch den Kauf der GSW erhält, ist offen. Der Vorstandsvorsitzende der Deutschen Wohnen, Michael Zahn, brachte sein Unternehmen gleich als möglichen Käufer in Stellung, als der Börsengang der GSW im Mai vergangenen Jahres scheiterte. Die Deutsche Wohnen würde durch ein Zusammengehen mit der GSW den Bestand an Wohnungen auf rund 100000 verdoppeln und den Abstand zum Konkurrenten Gagfah mit gut 159000 Einheiten verringern. GSW und Deutsche Wohnen prüfen ständig weitere Wohnungsportfolios, die ihre Verwalter besser auslasten. Wird etwa ein Portfolio um zehn Prozent aufgestockt, wächst die Mannschaft, die es betreut, weniger stark. Durch Zukäufe lassen sich demnach die Kosten pro verwalteter Wohnung reduzieren.

Ende November bekräftigte Zahn sein Interesse noch einmal, wohl wissend, dass es für die GSW-Eigentümer nach sechs Jahren Zeit ist, Kasse zu machen. Doch die Besitzer, der Finanzinvestor Cerberus und die Goldman-Sachs-Fondstochter Whitehall, pokern noch.

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  • Die Handlungsanleitung zur begründung der Kürzung des Mietzins hat Steuerfachanwalt Thomas M.R. Disque aus 68165 Mannheim erarbeitet. Die Senkung der Mieteinnahmen führt beim Vermieter zu steuerlichen Mindereinnahmen, die beim Fiskus und vs. die Gemeinschaft der Steuerzahler geltend gemacht werden. beim Mieter des Wohnraums entstehen aber durch die Kürzung von Mietzahlungen keine steuerpflichtigen Erträge. Die angeregte Selbstjustiz führt im Saldo zur Verkürzung der Steuereinnahmen. Der Mietminderungsrechner ist also auch ein Steuerminderungsrechner. Warum auch nicht: badenwürttemberg ist ein reiches bundesland, in dem die Unterfinanzierung der Wohngebäude zurzeit noch nicht die häßlichen Folgen zeigt, wie z. bsp. in einigen Städten Ostdeutschlands.

  • Vorsicht vor Mietwohnimmobilien: Eine Finanzzeitung veröffentlicht einen Mietminderungsrechner und beruft sich auf "Disque". Unter diesem Namen findet man im internet die Stuttgarter Steuer- und Anwaltskanzlei Disque. Ob es sich um eine zufällige Namensgleichheit handelt ist nicht erkennbar.
    Zahlungsunwillige Mieter können nun per Mausklick die Gründe auswählen, mit denen die Mietschuld minimiert werden kann. Es handelt sich um eine grob liederliche Arbeit, weil Sachverhalte unter Verzicht auf bewertung und Abwägung pauschal mit festen Minderungsbeträgen verbunden sind.
    Die Autoren dieses Hilfsmittels haben das sicherlich auch erkannt. Was also kann mittels dieser Liste wirklich erreicht werden?
    1. Die gebotene Angemessenheitsbewertung von Mangelumfang einerseits und Zahlungsverweigerungsumfang anderseits wird vermieden.
    2. Die dominierende Zuordnung der beweislast zum Vermieter schafft in Verbindung mit Ziff. 1 eine inakzeptable Grauzone zum Nachteil des Vermieters. Der Zahlungsunwillige könnte sogar behaupten, den später nicht mehr nachweislichen Schaden selbst geheilt zu haben – quasi als Eigenbeitrag zur Schadensminderung. Die Grauzone in der der Vermieter Recht sucht, ist somit unbegrenzt.
    3. Neben dem Nachweis- und Prozessrisiko wird dem Vermieter das Risiko von illiquidität geschaffen, denn er muss Vorauszahlungspflichten an Versorger, Kommune, Versicherungen weiterhin erfüllen. in dieser Zwickmühle wird die Zahlungsverweigerung auf basis nicht bewerteter Verweigerungsgründe zur Nötigung.
    Ob das Publizieren von untauglichen Hilfsmitteln / Anleitungen für das Vermeidung von Zahlungspflichten mit den Standesregeln von Rechtsanwälten und Steuerberatern vereinbar ist, sollten die Landes- und bundesanwaltskammer prüfen. Ungeachtet dessen würde ich im interesse meines Eigentums nicht mit Steuerberater- oder Anwaltskanzlei meiden, die sich mit solchen "Dienstleistungen" im Markt anbieten müssen.

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