Niederrhein
Die Provinz wird hoffähig

In der Vergangenheit machte internationales Immobilienkapital um die Region Niederrhein einen ziemlich großen Bogen. Doch das hat sich geändert. Die Investoren mussten dazu aber ihre Blickrichtung ändern.

HB DUISBURG. Auf den Einkaufslisten angelsächsischer Pensionskassen oder Opportunity Funds standen Städte wie Frankfurt und München, Hamburg und Düsseldorf. Zielmärkte wie Krefeld, Neuss, Willich oder Mönchengladbach suchte man darauf indes vergebens. Und selbst die deutschen offenen Fonds verirrten sich fast nie in die Region, die wie ein Puffer zwischen der Rhein-Ruhr-Schiene und der holländischen Grenze liegt. „Zu mühselig und kleinteilig das Geschäft“, hörte man die Chefeinkäufer institutioneller Investoren immer wieder sagen. Der Fokus lag eben auf den „Big Five“, Städten wie Düsseldorf, München, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main. Nicht zuletzt, weil man an diesen Standorten auch Einzelobjekte bekommt, in die man gleich zwei- bis dreistellige Millionenbeträge auf einen Schlag investiert.

Doch der Markt hat sich in den vergangenen 18 bis 24 Monaten gedreht. Dies jedenfalls war kürzlich auf einer Fachtagung der Standort Niederrhein GmbH zu erfahren. „Der Niederrhein ist für internationale Käufer als Zielmarkt spannend, weil er als Speckgürtel des überregional bekannten Ballungsraums Düsseldorf, Köln, Bonn gesehen wird. Von Städten also, die auf Grund der enormen Nachfrage so gut wie leer gekauft sind. Am Niederrhein bekommen die Investoren sehr gute Qualität zu günstigeren Preisen“, sagt Lenny Lemler, Consultant bei der NAI Apollo Real Estate AG, die vor allem Iren, Briten und Skandinavier bei der Objektsuche betreut. Interessant: Nach Aussage von Lemler erwerben diese Käufergruppen eine Vielzahl kleinerer Objekte, etwa Fachmarktzentren, Bürohäuser und gemischt genutzte Immobilien, um daraus wiederum größere Pakete zu schnüren. Diese würden dann nach einer verhältnismäßig kurzen Haltedauer weiterveräußert.

Ähnliche Erfahrungen macht Jürgen Sester, Investmentberater bei Aengevelt Immobilien in Düsseldorf. Das Maklerhaus hat derzeit zwei große, so genannte Beschaffungsmandate von skandinavischen Investoren auf dem Tisch liegen, eines über 200 Mill. Euro, ein weiteres über 500 Mill. Euro. „Für einen der Kunden kaufen wir im Schnitt jede Woche fünf Immobilien“, so Sester. „Auch am Niederrhein.“ Die Transaktionsstatistik beeindruckt: Ein Einkaufszentrum in Wesel mit 3 620 Quadratmetern (qm) ging durch die Vermittlung der Aengevelt-Berater von einem deutschen Eigentümer auf einen internationalen Besitzer über. Gleiches gilt für ein Wohn- und Geschäftshaus mit 1 900 qm in Viersen sowie ein Logistikobjekt mit 3 800 qm in Mönchengladbach. Und damit ist die Liste längst nicht am Ende.

Ist die Region nur deshalb so begehrt, weil überregionale Käufer im Moment ohnehin alles kaufen, was nicht niet- und nagelfest ist? Weil die Zinsen noch immer niedrig sind und sie ihre Engagements zu einem großen Teil mit Krediten finanzieren? „Ja und nein“, meint Sester. Klar sei, dass es sich bei diesen Akteuren um Profis handle, die in Frage kommende Kaufobjekte auf Herz und Niere prüften. „Denen kann man keinen Schrott andrehen“, sagt der Makler. Auch tickten ausländische Investoren anders als heimische: „Sie agieren deutlich antizyklischer und mit kürzeren Haltefristen. Für sie stehen nicht die Immobilien im Fokus, sondern die Geschäftsidee. Leerstand begreifen sie als Chance. Heimische Akteure dagegen denken statisch, längerfristig und in Risikoklassen“, fasst Sester die Unterschiede zusammen.

Aber es kommt auch auf die Immobilien selbst an. Sie müssen in Mittelstädten wie Viersen, Willich, Krefeld, Mönchengladbach oder Moers andere Kriterien erfüllen als an A-Standorten. „Die Käufer achten in B-Städten stärker auf die Drittverwendungsfähigkeit. In A-Städten kann oft die Güte des Grundstücks den Gesamtwert retten, auch wenn das Gebäude selbst ein Flop ist“, weiß Norbert Bienen, Geschäftsführender Gesellschafter der Bienen & Partner Immobilien GmbH, die in der Region Niederrhein als Vermittler und Entwickler tätig ist. An B-Standorten müsse daher das Konzept besser und nachhaltiger sein. „Mieter und Verträge werden stärker unter die Lupe genommen als in A-Städten“, ist seine Erfahrung. Das große Interesse internationaler Käufergruppen sieht er durchweg positiv: „Wir sind den so genannten Heuschrecken dankbar. Sie haben die deutschen Mittelstädte entdeckt, damit auch den Niederrhein. Jetzt erst ziehen heimische Investoren nach.“

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%