Niedrigere Energie- und Unterhaltungskosten
Öko-Bauten bringen mehr Rendite

Schillernde Glaspaläste prägen "Mainhattan" in Frankfurt und andere Städte. Doch um dort arbeiten zu können, sind teure Klima- und Heizanlagen nötig. Diese konventionelle Architektur ist nicht nur angesichts drastisch steigender Energiepreise überholt, sondern auch weil Gebäude 40 Prozent der klimaschädlichen Treibhausgase verursachen, wie Experten sagen. Einige Akteure setzen daher auf Energieeffizienz, Umweltverträglichkeit und innovative Architektur.

HB BERLIN. "Nachhaltige Kriterien spielen bei all unseren Immobilienprojekten, bei selbst genutzten als auch bei Kapitalanlagen, eine sehr wichtige Rolle", sagt Hubert Garzorz, Leiter Entwicklung Immobilien der Meag, dem Vermögensverwalter der Münchener Rück. Energie- und Kostenreduzierung würde in den nächsten fünf bis zehn Jahren zum Wettbewerbsfaktor, denn die Nebenkosten für fenstergelüftete Gebäude betrügen nur 2,50 Euro pro Quadratmeter, die für vollklimatisierte bis zu sechs Euro.

Das vom Versicherer genutzte "Münchner Tor" hat zum Beispiel keine Klimaanlage, sondern kommt durch Bauteilekühlung und Doppelfassade auf einen relativ niedrigen Energieverbrauch. Der Wärmebedarf für alle 17 Gebäude in München betrug 2005 nur 164 Kilowattstunden pro Quadratmeter (KWh/qm). Der im Bau befindliche Gebäudekomplex "Upper Eastside Berlin" an der Ecke Friedrichstraße/Unter den Linden wird statt einer Vollklimatisierung Kühldecken und ausschaltbare Kühl-/Lüftungssysteme haben. Ziel sind Nebenkosten von weniger als 3,50 Euro pro qm.

"Wichtig ist, auf die sehr fragwürdige konventionelle Klimatisierung zu verzichten, denn sie verschlingt teils mehr Energie und Kosten als das Heizen - aber keiner spricht davon", sagt Wilfried Zörner, Professor an der Fachhochschule Ingolstadt. "Oh-ne Klimatisierung herrschen in Glaspalästen unerträgliche Innentemperaturen", berichtet Ingenieur Werner Eicke-Hennig vom Institut Wohnen und Umwelt in Darmstadt.

Gläserne Bürogebäude haben einen durchschnittlichen Primärenergieverbrauch pro Jahr von 700 KWh oder 70 Litern Heizöl pro qm. Bei Wohngebäuden sind maximal sieben Liter erlaubt. Das Förderprogramm Solar-Bau zeigte sogar, dass bei Bürobauten 100 kWh pro qm ausreichen. "Doch der Energiestandard vieler Neubauten ist unter dem Niveau des 19. Jahrhunderts", kritisiert Eicke-Hennig.

Architekten und Planer schrecken meist vor innovativen Bau- und Energietechniken zurück, fürchten höhere Baukosten und lassen die Folgekosten außer Acht. Experten halten das für kurzsichtig. "Zehn Prozent niedrigere Betriebskosten über 30 Jahre rechtfertigen um bis zu 25 Prozent höhere Baukosten", sagt Alois Flatz, Berater für nachhaltige Investments. Weil bei Industrie- und Bürobauten die Folgekosten bereits nach zehn bis zwölf Jahren die Baukosten überschritten, lohnten sich Investitionen in nachhaltige Immobilien schon mittelfristig, bestätigt Gerfried Thür, Strategieverantwortlicher der österreichischen Rhomberg Bau AG.

"Gebäude mit niedrigen Nebenkosten erlauben zudem höhere Kaltmieten", ergänzt Markus Graf, Leiter Immobilien Asset Management Schweiz der Credit Suisse Asset Management. Zunehmend investieren deren Immobilienfonds in Neubauten nach dem "Minergie"-Standard, darunter reine Geschäftshäuser wie das "Leonardo" in Zürich.

Wichtig ist, bei der Planung anzusetzen. "Hier werden 80 Prozent der Gesamtkosten fixiert - durch frühe Optimierung sind höhere Mieteinnahmen und Renditen möglich", betont Thür. "Wird ein Gebäude vom ersten Planungsgedanken an umweltverträglich konzipiert, lässt sich Kostenneutralität erreichen. Solche Gebäude sind langfristig wertbeständig und bringen Wettbewerbsvorteile", berichtet Rudolf Glesti, Leiter Direkte Immobilienanlagen des Rückversicherers Swiss Re.

Niedrigere Nebenkosten und eine höhere Lebensqualität führten zu einer besseren Vermietbarkeit, weniger Leerständen und sinkenden Unterhaltskosten. "Langfristig gehen wir davon aus, dass man mit nachhaltigen Gebäuden bessere Nettorenditen erwirtschaftet", sagt Glesti. Die Swiss Re achtet daher seit Jahren bei allen Neuinvestitionen auf langlebige Architektur, behinderten- und altengerechte Gestaltung, ökologisch und gesundheitlich bedenkenlose Materialien, minimalen Energieverbrauch, schonenden Ressourceneinsatz, frische Luft, viel Licht, gute Anbindung und naturnahe Gärten.

Auch einige Unternehmen wollen die Immobilienbranche in Bewegung bringen. Im World Business Council for Sustainable Development (WBCSD) zusammen geschlossene multinationale Konzerne starteten dazu ein Projekt. Es soll Möglichkeiten für energieautarke sowie kohlenstoff-neutrale Gebäude identifizieren und Strategien entwickeln, damit diese Techniken weltweit von der Immobilienbranche genutzt werden.

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