Preise noch zu hoch für Einstieg
Geschlossene Fonds flüchten in Projektentwicklung

Der Immobilienboom der vergangenen Jahre hat die Preise in Europa und Nordamerika so stark in die Höhe getrieben, dass Initiatoren geschlossener Fonds kaum noch lukrative Objekte finden konnten.

DÜSSELDORF. Zwar hat die US-Hypothekenkrise eine Trendwende eingeläutet, weil Banken höhere Zinsen für Immobilienkredite erheben und dies die Preise sinken lässt. Noch aber sind sie aus Sicht der Initiatoren nicht tief genug gefallen. "Um wieder einsteigen zu können, müssten die Nettoanfangsrenditen bei sechs Prozent liegen", sagt Markus Derkum, Geschäftsführer des US-Fondsspezialisten Jamestown. Derzeit sind es jedoch an den meisten Standorten nicht einmal fünf Prozent.

Jamestown setzte daher mit dem inzwischen platzierten Fonds namens Co-Invest 4 auf Projektentwicklungen, konnte dafür bei mehr als 12 000 Anlegern 620 Millionen Dollar Eigenkapital einsammeln. Meist stammt das Geld von Anlegern, die zuvor hohe Gewinne mit aufgelösten Jamestown-Fonds erzielt hatten und auf erheblichen Dollarbeständen saßen.

Andere Initiatoren legen Dachfonds auf, die das Kapital der Anleger über verschiedene Zielfonds streuen. Sie werden meist von angelsächsischen Investmentgesellschaften gemanagt. "In beiden Fällen gehen Anleger höhere Risiken ein als bei klassischen geschlossenen Fonds, die in vermietete Bestandsobjekte investieren", erläutert Beatrix Boutonnet, Analystin beim Branchendienst Fondstelegramm.de.

Bei Projektentwicklungen bestehe die Gefahr, dass die Immobilien nicht im vorgesehenen Umfang vermietet oder zu einem geringeren als dem erwarteten Preis veräußert werden. Gerade bei Fonds, die im Ausland investieren, könnten die Anleger kaum prüfen, ob ein wichtiger Mieter kurz vor der Insolvenz stünde. Boutonnet: "Anleger sollten bei Projektentwicklungsfonds nur auf Initiatoren setzen, die in der Vergangenheit bereits bewiesen haben, dass sie sich in fernen Märkten auskennen."

Bei Dachfonds schmälern häufig doppelte Gebühren die Rendite. Nicht nur der deutsche Initiator, auch die angelsächsische Fondsgesellschaft will schließlich bezahlt werden. Zudem sind diese Fonds häufig sogenannte Blind-Pool-Konstruktionen. "Die Anleger wissen bei der Zeichnung meist gar nicht, welche Immobilien die einzelnen Zielfonds am Ende erwerben werden", erläutert der unabhängige Fondsanalyst Stefan Loipfinger.

Ein weiteres Problem: Viele Dachfonds verlangen, dass sich Anleger auf Dollar-Basis beteiligen. "Wenn die US-Währung weiter gegen den Euro fällt, kann der Kursrutsch des Dollars die beste Fondsrendite zunichte machen", warnt Loipfinger. Dollar-Fonds seien nur für Anleger geeignet, die bereits Greenbacks halten – oder auf eine Erholung der US-Währung wetten wollen.

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